土地估價(jià)是一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)，隨著我國(guó)土地市場(chǎng)的建立和快速發(fā)展，以土地價(jià)格評(píng)估、土地登記代理和土地咨詢?yōu)橹饕?wù)內(nèi)容的土地中介機(jī)構(gòu)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展。然而隨著土地市場(chǎng)的不斷規(guī)范，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，對(duì)土地中介機(jī)構(gòu)的要求也越來(lái)越高，中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)的責(zé)任也就越來(lái)越大。由于市場(chǎng)不確定因素的存在，中介機(jī)構(gòu)在提高專業(yè)化服務(wù)的同時(shí)，也面臨著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范不容忽視。隨著人們對(duì)房屋、土地的認(rèn)識(shí)不斷的深入和提高，評(píng)估領(lǐng)域也隨之不斷壯大和擴(kuò)展。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員承擔(dān)著越來(lái)越多的責(zé)任，因?yàn)閷I(yè)的評(píng)估結(jié)果很可能左右委托方的成本支出和利潤(rùn)收入。土地估價(jià)工作的成果是以估價(jià)報(bào)告的形式體現(xiàn)的，土地估價(jià)報(bào)告是全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過(guò)程和估價(jià)成果的文件，是給委托方的書面答復(fù)，是關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值或價(jià)格的研究報(bào)告。因此，估價(jià)報(bào)告所給出的是待估宗地在某一時(shí)點(diǎn)的符合客觀的合理的價(jià)格，而不是一個(gè)實(shí)際的成交價(jià)，更不是待估宗地的實(shí)際取得成本。因此，估價(jià)報(bào)告結(jié)果的確定性和估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的不確定性存在著矛盾，這就決定了估價(jià)工作的風(fēng)險(xiǎn)性。下面，結(jié)合評(píng)估實(shí)踐中可能出現(xiàn)的一些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析并提出防范方案，供大家參考。

一、職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)

之所以把職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)放在第一位，是因?yàn)檫@是從事評(píng)估行業(yè)并希望通過(guò)估價(jià)工作獲取勞動(dòng)收益或體現(xiàn)自己人生價(jià)值的基本底線。如果我們沒(méi)有控制好這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，其他的風(fēng)險(xiǎn)也無(wú)從談起，也無(wú)法防范。土地估價(jià)行業(yè)是公正性的獨(dú)立中介服務(wù)行業(yè)。，估價(jià)人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，應(yīng)恪守職業(yè)道德，遵循合法、獨(dú)立、公正、客觀原則。雖然我們的服務(wù)目的是盡可能的滿足客戶的需求，根本目的是追求收益和利潤(rùn)，但我們絕不能為了某種利益或承擔(dān)某些壓力而做那些飲鴆止渴、殺雞取卵的評(píng)估或相關(guān)事宜。

在現(xiàn)在的評(píng)估行業(yè)中，正是因?yàn)樯鐣?huì)對(duì)估價(jià)工作需要的不斷擴(kuò)大和重視才能使我們的行業(yè)得到生存和發(fā)展。所以我們業(yè)內(nèi)人士更應(yīng)該好好呵護(hù)這塊提供我們養(yǎng)分的基石。現(xiàn)在評(píng)估行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)非常的激烈，估價(jià)人員經(jīng)常會(huì)碰到．客戶為達(dá)到某種目的而提出的無(wú)理要求，同行之間為了爭(zhēng)奪業(yè)務(wù)也會(huì)出現(xiàn)一些無(wú)限制滿足客戶要求的惡性競(jìng)爭(zhēng)。如果估價(jià)人員不能本著公正、客觀原則進(jìn)行評(píng)估，只是一味地站在委托方的立場(chǎng)虛構(gòu)評(píng)估價(jià)格，所帶來(lái)的執(zhí)業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)都是不可估量的。

首先，自上而下強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和職業(yè)道德素養(yǎng)，從總經(jīng)理到一般估價(jià)人員都要樹(shù)立質(zhì)量至上的觀念，以質(zhì)量求生存，以質(zhì)量求發(fā)展。例如，有的評(píng)估公司在業(yè)內(nèi)一直都有所謂的“難說(shuō)話，有錢不賺＂的評(píng)價(jià)，也就是他們從不因?yàn)榭蛻舻囊蠛屠骝?qū)動(dòng)，甚至銀行、政府的壓力而超出風(fēng)險(xiǎn)浮動(dòng)范圍高估或低估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。雖然當(dāng)時(shí)他們受到了一些客戶的不理解和非議，但他們多年來(lái)的堅(jiān)持、不斷成長(zhǎng)的業(yè)績(jī)以及各金融機(jī)構(gòu)和政府對(duì)他們的信任，證明正是他們的公正執(zhí)業(yè)才能真正贏得社會(huì)的信任和認(rèn)可。

其次，加強(qiáng)與客戶的溝通，謹(jǐn)慎選擇客戶。估價(jià)人員要控制評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，首先應(yīng)與客戶進(jìn)行充分的溝通，不僅要在評(píng)估時(shí)與客戶溝通，而且在評(píng)估前和評(píng)估后也應(yīng)加強(qiáng)與客戶的溝通。在評(píng)估前與客戶的溝通重在了解客戶的基本情況，掌握客戶評(píng)估的真實(shí)需求，為做出正確的評(píng)估計(jì)劃做準(zhǔn)備；評(píng)估進(jìn)行時(shí)的溝通重在保證評(píng)估程序和方法的貫徹執(zhí)行；在評(píng)估后與客戶溝通則重在引導(dǎo)客戶合理運(yùn)用估價(jià)報(bào)告，減少估價(jià)報(bào)告誤用的可能性。此外，加強(qiáng)與客戶的溝通，更容易識(shí)別資料的真假性，了解客戶的道德品質(zhì)，促使評(píng)

估機(jī)構(gòu)謹(jǐn)慎選擇客戶，避免盲目接受評(píng)估項(xiàng)目而承受較大的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，并由此造成的不必要的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。最后，內(nèi)部建立嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)防范體系，如報(bào)告多級(jí)審核流程、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)追蹤、案例實(shí)時(shí)更新體系等，以此建立自己的客觀公正的價(jià)格參照系統(tǒng)。

二、抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

抵押估價(jià)業(yè)務(wù)在我們的評(píng)估業(yè)務(wù)中占有很大的比重，各商業(yè)銀行為了防范信貸風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)不同的抵押房地產(chǎn)都制定了一定的放貸標(biāo)準(zhǔn)，也就是說(shuō)的抵押放貸比例。但是在實(shí)際抵押放貸中，客戶或銀行的信貸人員往往容易忽略的抵押放貸比例規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要性。比如有一宗土地準(zhǔn)備進(jìn)行抵押貸款，貸款期限為l年。估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為100萬(wàn)元，該銀行規(guī)定住宅的抵押放貸比例為評(píng)估價(jià)格的70％。也就是說(shuō)可以發(fā)放貸款70萬(wàn)元。但客戶覺(jué)得他的土地既然值l00萬(wàn)，就應(yīng)該可以貸款100萬(wàn)元，哪怕少點(diǎn)也可以貸90萬(wàn)元。于是，客戶就認(rèn)為評(píng)估公司對(duì)這宗土地的評(píng)估值應(yīng)該為143萬(wàn)或129萬(wàn)，即使到期他還不了款，就是不考慮現(xiàn)在房屋的升值趨勢(shì)，也完全可以還得清貸款。而往往有的銀行信貸人員同意客戶這樣的想法，就經(jīng)常出現(xiàn)了客戶或銀行信貸人員要求評(píng)估公司做出遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)交易價(jià)格的評(píng)估。

而實(shí)際情況是怎樣的呢？從我們通過(guò)收集抵押貸款后無(wú)力償還貸款，并進(jìn)入抵押土地處置的相關(guān)案例分析，發(fā)現(xiàn)基本上所有的處置案件都是無(wú)法按期償還本息的。而且進(jìn)行處置變現(xiàn)時(shí)，因?yàn)殂y行現(xiàn)在的不良貸款處置要求，基本都是走司法訴訟程序的處置變現(xiàn)，這樣訴訟、處置、執(zhí)行債務(wù)清償都是一個(gè)比較長(zhǎng)的過(guò)程，期間又會(huì)產(chǎn)生一部分利息。而司法處置所產(chǎn)生的訴訟費(fèi)、拍賣傭金、評(píng)估費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)用以及過(guò)戶稅費(fèi)等費(fèi)用；大致占拍賣成交金額的20％以上。而且考慮到被處置土地受強(qiáng)制變現(xiàn)和短期變現(xiàn)等因素的影響，處置標(biāo)的的交易市場(chǎng)受到明顯的制約，特別是價(jià)值較大的標(biāo)的，由于資金需求較大，受讓市場(chǎng)更小，即使考慮土地市場(chǎng)的土地平均升值，按70％例放貸也僅僅是一般安全放貸的比例。所以如果按照客戶或銀行的要求大幅度提高評(píng)估結(jié)果，其風(fēng)險(xiǎn)可想而知。而且這樣也不符合我們的估價(jià)規(guī)范要求，其結(jié)果是我們和銀行都只能期待客戶能償還貸款，而不是被迫處置。

假如上述抵押土地案例的正常市場(chǎng)價(jià)格為100萬(wàn)，而評(píng)估公司的評(píng)估價(jià)格為129萬(wàn)元，銀行按照評(píng)估價(jià)格的70％比例進(jìn)行發(fā)放了貸款90萬(wàn)元。貸款期限l年后，該宗土地因抵押人無(wú)法還款而被司法拍賣處置。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，在處置房地產(chǎn)時(shí)，處分抵押房地產(chǎn)所得金額，清償順序?yàn)椋孩僦Ц短幹玫盅?a target="_blank" style="outline: none; margin: 0px; padding: 0px; text-decoration-line: none; cursor: pointer; color: blue;">房地產(chǎn)的費(fèi)用；②扣除處置抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；③償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；④賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害；⑤剩余金額交還抵押人。通過(guò)司法公開(kāi)拍賣，拍賣成交價(jià)一般僅為正常市場(chǎng)價(jià)格的80％左右，如考慮1年內(nèi)的土地升值10％，則拍賣成交價(jià)約為達(dá)到88萬(wàn)元，但扣除處置土地時(shí)應(yīng)支付的訴訟費(fèi)、拍賣傭金、評(píng)估費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)用以及過(guò)戶稅費(fèi)等費(fèi)用后（約占拍賣成交價(jià)的20％），剩余拍賣所得款僅為70萬(wàn)元，更本不夠償還銀行的貸款90萬(wàn)元及利息等費(fèi)用。

可見(jiàn)，如何做好抵押土地估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)防范，同時(shí)幫助和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)提高信貸風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在抵押估價(jià)中的首要工作和責(zé)任。作為專業(yè)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員，必須熟悉和掌握估價(jià)對(duì)象所處的土地市場(chǎng)價(jià)格狀況，才能在抵押土地估價(jià)時(shí)，為銀行出具客觀的抵押評(píng)估結(jié)果，供銀行分析和防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)面對(duì)客戶或部分不明就里的銀行信貸人員提出高估評(píng)估值的要求時(shí)，應(yīng)向他們充分解釋、分析。特別是銀行的信貸人員，要讓

他們知道，不高估，不是阻擾他們完成信貸任務(wù)，而是為銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，當(dāng)面對(duì)同行的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)高估惡意招覽業(yè)務(wù)時(shí)，也要嚴(yán)把價(jià)格關(guān)，不能因小失大，給自己和公司帶來(lái)重大損失。

三、估價(jià)報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)

估價(jià)報(bào)告是土地價(jià)值的評(píng)估過(guò)程和結(jié)果，也是服務(wù)于客戶的產(chǎn)品成果。估價(jià)報(bào)告本身價(jià)值并不高，而濃縮于其中的分析成果才是作為中介信息為客戶提供判斷或達(dá)成某種目的的重要資料。因此估價(jià)報(bào)告是客戶評(píng)判專業(yè)水平，上級(jí)主管部門對(duì)職業(yè)進(jìn)行監(jiān)督檢查的最主要途徑。報(bào)告質(zhì)量的好壞也決定著評(píng)估機(jī)構(gòu)的生存和發(fā)展。而在估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)原則、程序和方法使用不當(dāng)以及估價(jià)對(duì)象各種因素的描述不準(zhǔn)確、大小寫的錯(cuò)誤等等都會(huì)產(chǎn)生報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)。所以，應(yīng)該重視和建立此類風(fēng)險(xiǎn)的防范體系。如逐級(jí)審核報(bào)告，責(zé)任到人；報(bào)告中詳細(xì)描述假設(shè)條件、特殊說(shuō)明事項(xiàng)和結(jié)果應(yīng)用方向；加強(qiáng)估價(jià)人員的專業(yè)培訓(xùn)和后續(xù)教育；針對(duì)當(dāng)前估價(jià)工作遇到的新問(wèn)題、新情況有目的地進(jìn)行培訓(xùn)，既可采取聘請(qǐng)名師講座的形式，也可采用估價(jià)人員相互交流討論的形式，切實(shí)為提高估價(jià)人員素質(zhì)水平月艮務(wù)等等。

土地估價(jià)是一個(gè)專業(yè)而特殊的行業(yè)，對(duì)土地估價(jià)存在的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該持正確的態(tài)度，既不懼怕風(fēng)險(xiǎn)，又不輕視風(fēng)險(xiǎn)。即不能因?yàn)橛酗L(fēng)險(xiǎn)就不去估價(jià)、不敢估價(jià)，又不能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)視而不見(jiàn)，想怎么估價(jià)就怎么估價(jià)。作為合格的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員，提高防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，居安思危，未雨綢繆，樹(shù)立“以質(zhì)量求生存、以質(zhì)量求發(fā)展＂的競(jìng)爭(zhēng)觀念，為土地估價(jià)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康地發(fā)展而努力。