先說結論，能買，但是不適合大部分人

一、商住公寓的解釋

商住公寓這個名詞本身有問題，在國家的規定里邊，并沒有“商住”這種類型，在地塊的使用規定里邊，只有住宅和商業這兩種。“商住”其實是開發商自己做出來的一個名詞。公寓本質上應該是寫字樓，分割好的寫字樓。這也就解釋了為什么絕大多數的公寓沒辦法引入天然氣。

國內的公寓，和國外的公寓還是有本質的區別的。主要在于產權，國外的公寓雖然也是高層，但是是永久產權。也就是說，你買下來以后，這塊地和上邊的房子，都是你的。所以有人用國外的公寓來類比國內的公寓，是不合理的。

二、開發商為什么要建公寓

第一種，拿地的時候整個地塊都是商業用地，如果單純的建商鋪、寫字樓，預期的回報率可能會不足，賣的話也不太好賣，那就把其中一棟或者幾棟寫字樓分隔成小型的公寓，本質上還是商業用地。寫字樓出售的同時，企業職工如果考慮上班，可能會購買公寓自住，投資的想要買來出租給寫字樓里的企業職工的，也會購買部分公寓，相互扶持，帶動周邊的人氣。更好的為整個地塊的發展做準備。

第二種，拿地是綜合型用地，會被要求在建設住宅的同時，有比例的建設商業，也就是說，部分地塊必須建設商業。全部修建成商鋪的話，如果招商引資做不好，很容易就爛掉了。如果修建公寓，既不違反規定，還好賣。

三、公寓的缺點：

1、稅費高：嚴重超出住宅出讓稅費，且沒有優惠政策（不管多少年，稅費要一樣付）

2、產權年限短：本身的產權只有40年，實際買到的時候不會到40年（產權要從拿地時間開始算）

3、生活成本高：商水商電價格為住宅水電的兩倍，物業費比同等地段至少上浮30%（數據不準確，可能高也可能低）

4、不能落戶，沒有學區（部分城市可公寓落戶上學，比如我所在的城市煙臺）

5、可動用的杠桿小，首付比例高（商業地產首付比例50%，利率一般要上浮30%）

6、同等位置，價格低，升值慢（住宅大漲，公寓小漲，住宅小漲，公寓持平，住宅小跌，公寓完全賣不出去。）

7、梯戶比高，居住人員多且雜（3梯10戶，4梯12戶，6梯24戶，住宅一般是1梯1戶，1梯兩戶，2梯3戶，2梯4戶）

8、公攤大，得房率低（公攤普遍在30%以上，普通住宅公攤一般在30%以內）

不洗缺點，沒得洗，這篇文章也不是想給大家推薦公寓，只是不想大家一竿子打死這種產品。

四、公寓的優點

1、不限購限貸，對于很多年輕人來說，想要有一套自己的房子，得滿足很多要求，公寓這種產品，有錢就行

2、不占用住宅貸款名額。商業產權的物業和住宅產權的物業貸款是分開的，不管你買多少套公寓，都不占用住宅貸款名額，也就是說，仍然能夠享受首套房的貸款政策

3、總價低，比同等位置的住宅在單價上明顯低很多，再加上本身面積比較小，總價很有優勢。

3、比住宅容易出租，回報率較高。年輕租戶更愿意去租獨門獨戶的房子，即使多付一點錢。

4、位置一般比較好。公寓的位置一般選址都不錯，要么是再優質地段，要么是這個地段有特點。不然賣不出去。

5、拆遷賠償比例比較高，按照商鋪的賠償比例走，1:3，但是很少有開發商愿意拆掉公寓樓來新建，成本太高不劃算.

五、什么樣的客戶適合買

綜上述，公寓不適合很多人，如果你是剛需型客戶，購房是準備結婚生子，長期居住，無論如何不要購買公寓。如果考慮房產投資，想要短期出手，也不適合購買公寓。依照我自己的看房，下述幾種客戶，可選擇購買公寓。

1、購房主要是為了過渡，也就是說，不準備長期居住在該房產中。不管你是單身還是戀愛中，手上有積蓄，不想用家里的錢，又想要買一套自己的房子，可以考慮一下小面積的公寓，居住結束后，可以長期進行出租，獲得穩定的收益。

2、小姐姐作為婚前財產。最近一段時間，我接觸到的客戶以此目的來咨詢購買公寓的，不在少數。首付低，自己能付。女孩子手上有套公寓，不會給男方產生太大壓力。后期不管是作為長期飯票，還是作為朋友/自己小聚的場所，都是不錯的選擇。

3、想要有一份穩定的長期收益（房租）。做好了持久戰的準備，不準備賣出去（公寓交易賺錢挺難的），想要一個長期穩定的收益，可以考慮購買公寓。

六、平層和loft怎么選

同等位置，loft優于平層，可使用面積更大，裝修起來以后的漂亮程度也更高。但是購買loft一定不要被樣板間欺騙了，一定一定要關注層高，原則上，loft層高應該高于4米，最低最低3,5米以上，才能保證居住的舒適程度。