上次給大家講過改善型家庭的選房標(biāo)準(zhǔn)之后，雖然很多人都覺得很實(shí)用，但是也有一些人覺得房?jī)r(jià)太高，雖然屬于改善型家庭，但實(shí)在換不了大房子，市場(chǎng)上的一些LOFT什么的，倒是蠻不錯(cuò)的，就是不知道怎么選。
今天，購(gòu)房指南就以這個(gè)話題為切入點(diǎn)，跟大家聊一聊市場(chǎng)上的那些“買一層，送一層”的房子。雖然這樣確實(shí)是增加了面積，但是也有一些需要注意的問題，看戶型的時(shí)候也是有技巧的，要不然即使送一層，也未必劃算。
上期回顧：《買房評(píng)戶型⑼:改善型家庭選房有哪些標(biāo)配？》
首先跟大家解釋一下，“買一層，送一層”都是怎么送的？
遇到說“買一層，送一層”的房子，售樓員會(huì)跟你說，這個(gè)房子是復(fù)式結(jié)構(gòu)，或者說這是非常時(shí)尚的LOFT戶型之類。所以，先給大家解釋一下復(fù)式、LOFT、錯(cuò)層、躍層都是什么鬼？
復(fù)式：
這類住宅并不具備完整的兩層空間，在概念上是一層，但層高較普通住宅(通常層高2.8米)高，可在局部拘出夾層。復(fù)式住宅用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。
LOFT：
指的是那些“由舊工廠或舊倉(cāng)庫(kù)改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開敞空間”，可根據(jù)業(yè)主愛好自行設(shè)計(jì)的上下雙層結(jié)構(gòu)。Loft有“倉(cāng)庫(kù)”風(fēng)格，直觀的特點(diǎn)就是5.5米左右甚至更高的挑高，有獨(dú)立的兩層空間。
錯(cuò)層：
所謂“錯(cuò)層式”住宅主要指的是一套房子不處于同一水平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。
躍層：
是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層;一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。由于上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接，有小別墅的感覺。
一張圖看懂復(fù)式、LOFT、躍層、錯(cuò)層
從圖中不難看出，錯(cuò)層并沒有增加更多的空間，而躍層其實(shí)是兩層空間，樓上樓下都計(jì)入建筑面積，不存在“買一層，送一層”的說法。也就是說，市場(chǎng)上號(hào)稱“買一層，送一層”的戶型，無非就是復(fù)式戶型或者LOFT戶型。
接下來又來點(diǎn)評(píng)戶型啦！
戶型一：
先來一個(gè)80㎡的復(fù)式戶型。
戶型點(diǎn)評(píng)：
優(yōu)點(diǎn)：
功能分區(qū)合理
雙層空間，樓下是生活起居區(qū)，樓上是休息區(qū)，看世界杯也不會(huì)影響家人休息；復(fù)式的起居室與臥室分區(qū)比平層分區(qū)更為明顯，私密性更好。
一樓的房間做成獨(dú)立的書房，即使主人需要在夜晚處理事務(wù)，也不會(huì)影響家人在二樓休息；更可以放置折疊床，以便招待來訪的親友。
空間利用合理
房間面積比較緊湊，但是放置居家必備家具還是沒有問題的，加上房間比較方正，不會(huì)造成空間浪費(fèi)。80㎡建筑面積的復(fù)式做四房并沒有局促感，合理利用空間，實(shí)用性相當(dāng)高。
二樓全贈(zèng)送，空間靈活性非常好。想要多一個(gè)房間，或想將臥室變大，又或是想要娛樂室、工作室等功能性空間，都可以滿足。隨著“單獨(dú)二胎”政策的開放，全屋四個(gè)房間也能輕松解決多孩家庭的住房需求。
無論是景觀陽臺(tái)，還是生活陽臺(tái)，面積都不小。二樓主臥、次臥的視野與景觀陽臺(tái)的視野一致，都能有全屋開闊的視野，無論是在客廳還是在臥室同樣能欣賞到室外的景致。
缺點(diǎn)：
通風(fēng)不夠好
這也是很多復(fù)式戶型共有的缺點(diǎn)，因?yàn)槿莸某虿⒉皇钦匣蛘保m然景觀和采光都能夠照顧到，但通風(fēng)卻不可避免的受到影響。
主臥空間不足
主臥的空間比較小，無法做獨(dú)立的衣帽間，只能做普通的衣櫥。由于空間緊湊，每個(gè)房間的裝修設(shè)計(jì)都需要下一番心思。
雖然是雙衛(wèi)，但是卻并不能像普通的大戶型一樣，將公共衛(wèi)生間之外的第二個(gè)衛(wèi)生間設(shè)計(jì)成主臥的獨(dú)立衛(wèi)生間。這也是復(fù)式戶型不得不接受的缺點(diǎn)之一。
玄關(guān)位置較窄
在門邊位置做小型玄關(guān)是可以的，如果要做大型鞋柜則會(huì)影響餐廳的空間，使得餐廳旁邊的通道變窄。
戶型二：
再來看一個(gè)55㎡的LOFT戶型。
戶型點(diǎn)評(píng)：
戶型利用挑高的優(yōu)勢(shì)，在一定程度上達(dá)到了動(dòng)靜分離，生活規(guī)律性較好。上層為靜區(qū)，主要是臥室和小書桌，而且相對(duì)來說比較寬敞。
下層為基本上為動(dòng)區(qū)，設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單流暢，讓人一覽無遺，雖然在一定程度上提高了舒適度，不過不利于次臥的私密性。
由于戶型面積較小，開放式的廚房設(shè)計(jì)在一定程度上拓寬了視野，避免了封閉式廚房所帶來的壓迫感，而且與客廳、餐廳連為一體，相當(dāng)美觀。不過對(duì)于經(jīng)常燒菜做飯的人來說，油煙的排放是個(gè)問題，建議在做飯時(shí)使用大功率油煙機(jī)，可以在一定程度上減少油煙味。
從通風(fēng)采光方面來看，戶型南北并不通透，樓下只有一扇朝南方向的窗，不利于空氣的流動(dòng)，當(dāng)然，對(duì)于55㎡的雙層樓來說，兩室一廳兩衛(wèi)的設(shè)計(jì)利用率還是不錯(cuò)的，比較適合剛出來工作的置業(yè)者。
優(yōu)點(diǎn)：
戶型方正
樓上樓下干濕分區(qū)較好，空間利用比較合理。
使用面積擴(kuò)大
“買一層享兩層”，做完分層之后，省去墻柱等面積，加大使用空間。
沒有暗間
明廚明衛(wèi)人性化設(shè)計(jì)。
戶型靈活
整個(gè)戶型可改造型強(qiáng)。
缺點(diǎn)：
衛(wèi)生間設(shè)計(jì)不合理
主入口的衛(wèi)生間正對(duì)著廚房，在設(shè)計(jì)上不合理。
采光通風(fēng)受影響
進(jìn)深較大，不利于采光，南北并不通透。
層高低
層高相對(duì)較低，給人一種壓迫感。
后提醒一下大家，雖然“買一層，送一層”聽起來很劃算，但實(shí)際購(gòu)買時(shí)也有一些需要注意的問題。
購(gòu)買復(fù)式或者LOFT需要注意哪些問題呢？
這個(gè)不必多說，很多LOFT和復(fù)式的戶型都是商業(yè)性質(zhì)，其產(chǎn)權(quán)一般為40年或50年，與一般住宅的70年產(chǎn)權(quán)存在一定差別。產(chǎn)權(quán)年限同時(shí)也決定了房屋的性質(zhì)，不限購(gòu)，也不可落戶口。
二是成本
雖然商住小戶型一般總價(jià)較低，但綜合來看，成本并不低。如果購(gòu)買的是首套房，商住項(xiàng)目的首付款一般為50%，貸款年限長(zhǎng)為10年，而普通住宅需要首付款僅為30%，貸款年限長(zhǎng)為30年。
不僅如此，入住之后的水、電價(jià)格也是商業(yè)價(jià)格，高于民用水、電價(jià)格。商住樓公攤比例較大，物業(yè)費(fèi)比純住宅高。購(gòu)買復(fù)式或者loft產(chǎn)品之前一定要考慮好這些成本預(yù)算。
三是層高
LOFT層高過矮會(huì)影響住房舒適度，而層高太高則會(huì)受到政策限制。以北京為例，根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)下發(fā)的《容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》對(duì)LOFT類戶型的層高做出過明確的規(guī)定：當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米時(shí)，無論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積均要按該層水平投影面積的2倍計(jì)算。
即住宅立項(xiàng)的LOFT層高在4.9米以內(nèi)，開發(fā)商宣傳以及在合同中所承諾的“買一層，送一層”的說法才是合法有效的。現(xiàn)在有一些LOFT住宅的凈層高較低，分為兩層之后有可能出現(xiàn)單層層高不足的現(xiàn)象。
四是樓梯
雖然“買一層，送一層”是擴(kuò)大了使用面積，但是樓梯卻不可避免的要占用更多的使用面積。很多看過LOFT戶型樣板間的朋友都會(huì)有一個(gè)明顯的感受，就是樣板間的樓梯都特別窄，這當(dāng)然也是為了省面積，但同時(shí)也會(huì)帶來很多不便，比如大型家具家電要搬上樓，很有可能會(huì)磕壞墻面等。
同時(shí)，因?yàn)闃翘莸拇嬖冢瑢?duì)于腿腳不很方便的人，居住后也存在安全隱患。比如家里有老人，或者孩子還小的話，盡量還是繞開這一類戶型吧。
