上次給大家講過改善型家庭的選房標(biāo)準(zhǔn)之后，雖然很多人都覺得很實用，但是也有一些人覺得房價太高，雖然屬于改善型家庭，但實在換不了大房子，市場上的一些LOFT什么的，倒是蠻不錯的，就是不知道怎么選。

今天，購房指南就以這個話題為切入點，跟大家聊一聊市場上的那些“買一層，送一層”的房子。雖然這樣確實是增加了面積，但是也有一些需要注意的問題，看戶型的時候也是有技巧的，要不然即使送一層，也未必劃算。

上期回顧：《買房評戶型⑼:改善型家庭選房有哪些標(biāo)配？》

首先跟大家解釋一下，“買一層，送一層”都是怎么送的？

遇到說“買一層，送一層”的房子，售樓員會跟你說，這個房子是復(fù)式結(jié)構(gòu)，或者說這是非常時尚的LOFT戶型之類。所以，先給大家解釋一下復(fù)式、LOFT、錯層、躍層都是什么鬼？

復(fù)式：

這類住宅并不具備完整的兩層空間，在概念上是一層，但層高較普通住宅(通常層高2.8米)高，可在局部拘出夾層。復(fù)式住宅用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。

LOFT：

指的是那些“由舊工廠或舊倉庫改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開敞空間”，可根據(jù)業(yè)主愛好自行設(shè)計的上下雙層結(jié)構(gòu)。Loft有“倉庫”風(fēng)格，直觀的特點就是5.5米左右甚至更高的挑高，有獨立的兩層空間。

錯層：

所謂“錯層式”住宅主要指的是一套房子不處于同一水平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。

躍層：

是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層;一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。由于上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯連接，有小別墅的感覺。

一張圖看懂復(fù)式、LOFT、躍層、錯層

從圖中不難看出，錯層并沒有增加更多的空間，而躍層其實是兩層空間，樓上樓下都計入建筑面積，不存在“買一層，送一層”的說法。也就是說，市場上號稱“買一層，送一層”的戶型，無非就是復(fù)式戶型或者LOFT戶型。

接下來又來點評戶型啦！

戶型一：

先來一個80㎡的復(fù)式戶型。

戶型點評：

優(yōu)點：

功能分區(qū)合理

雙層空間，樓下是生活起居區(qū)，樓上是休息區(qū)，看世界杯也不會影響家人休息；復(fù)式的起居室與臥室分區(qū)比平層分區(qū)更為明顯，私密性更好。

一樓的房間做成獨立的書房，即使主人需要在夜晚處理事務(wù)，也不會影響家人在二樓休息；更可以放置折疊床，以便招待來訪的親友。

空間利用合理

房間面積比較緊湊，但是放置居家必備家具還是沒有問題的，加上房間比較方正，不會造成空間浪費。80㎡建筑面積的復(fù)式做四房并沒有局促感，合理利用空間，實用性相當(dāng)高。

二樓全贈送，空間靈活性非常好。想要多一個房間，或想將臥室變大，又或是想要娛樂室、工作室等功能性空間，都可以滿足。隨著“單獨二胎”政策的開放，全屋四個房間也能輕松解決多孩家庭的住房需求。

采光和景觀都不錯

無論是景觀陽臺，還是生活陽臺，面積都不小。二樓主臥、次臥的視野與景觀陽臺的視野一致，都能有全屋開闊的視野，無論是在客廳還是在臥室同樣能欣賞到室外的景致。

缺點：

通風(fēng)不夠好

這也是很多復(fù)式戶型共有的缺點，因為全屋的朝向并不是正南或正北，雖然景觀和采光都能夠照顧到，但通風(fēng)卻不可避免的受到影響。

主臥空間不足

主臥的空間比較小，無法做獨立的衣帽間，只能做普通的衣櫥。由于空間緊湊，每個房間的裝修設(shè)計都需要下一番心思。

雖然是雙衛(wèi)，但是卻并不能像普通的大戶型一樣，將公共衛(wèi)生間之外的第二個衛(wèi)生間設(shè)計成主臥的獨立衛(wèi)生間。這也是復(fù)式戶型不得不接受的缺點之一。

玄關(guān)位置較窄

在門邊位置做小型玄關(guān)是可以的，如果要做大型鞋柜則會影響餐廳的空間，使得餐廳旁邊的通道變窄。

戶型二：

再來看一個55㎡的LOFT戶型。

戶型點評：

戶型利用挑高的優(yōu)勢，在一定程度上達到了動靜分離，生活規(guī)律性較好。上層為靜區(qū)，主要是臥室和小書桌，而且相對來說比較寬敞。

下層為基本上為動區(qū)，設(shè)計簡單流暢，讓人一覽無遺，雖然在一定程度上提高了舒適度，不過不利于次臥的私密性。

由于戶型面積較小，開放式的廚房設(shè)計在一定程度上拓寬了視野，避免了封閉式廚房所帶來的壓迫感，而且與客廳、餐廳連為一體，相當(dāng)美觀。不過對于經(jīng)常燒菜做飯的人來說，油煙的排放是個問題，建議在做飯時使用大功率油煙機，可以在一定程度上減少油煙味。

從通風(fēng)采光方面來看，戶型南北并不通透，樓下只有一扇朝南方向的窗，不利于空氣的流動，當(dāng)然，對于55㎡的雙層樓來說，兩室一廳兩衛(wèi)的設(shè)計利用率還是不錯的，比較適合剛出來工作的置業(yè)者。

優(yōu)點：

戶型方正

樓上樓下干濕分區(qū)較好，空間利用比較合理。

使用面積擴大

“買一層享兩層”，做完分層之后，省去墻柱等面積，加大使用空間。

沒有暗間

明廚明衛(wèi)人性化設(shè)計。

戶型靈活

整個戶型可改造型強。

缺點：

衛(wèi)生間設(shè)計不合理

主入口的衛(wèi)生間正對著廚房，在設(shè)計上不合理。

采光通風(fēng)受影響

進深較大，不利于采光，南北并不通透。

層高低

層高相對較低，給人一種壓迫感。

后提醒一下大家，雖然“買一層，送一層”聽起來很劃算，但實際購買時也有一些需要注意的問題。

購買復(fù)式或者LOFT需要注意哪些問題呢？

一是產(chǎn)權(quán)

這個不必多說，很多LOFT和復(fù)式的戶型都是商業(yè)性質(zhì)，其產(chǎn)權(quán)一般為40年或50年，與一般住宅的70年產(chǎn)權(quán)存在一定差別。產(chǎn)權(quán)年限同時也決定了房屋的性質(zhì)，不限購，也不可落戶口。

二是成本

雖然商住小戶型一般總價較低，但綜合來看，成本并不低。如果購買的是首套房，商住項目的首付款一般為50%，貸款年限長為10年，而普通住宅需要首付款僅為30%，貸款年限長為30年。

不僅如此，入住之后的水、電價格也是商業(yè)價格，高于民用水、電價格。商住樓公攤比例較大，物業(yè)費比純住宅高。購買復(fù)式或者loft產(chǎn)品之前一定要考慮好這些成本預(yù)算。

三是層高

LOFT層高過矮會影響住房舒適度，而層高太高則會受到政策限制。以北京為例，根據(jù)北京市規(guī)劃委員會下發(fā)的《容積率指標(biāo)計算規(guī)則》對LOFT類戶型的層高做出過明確的規(guī)定：當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米時，無論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積均要按該層水平投影面積的2倍計算。

即住宅立項的LOFT層高在4.9米以內(nèi)，開發(fā)商宣傳以及在合同中所承諾的“買一層，送一層”的說法才是合法有效的。現(xiàn)在有一些LOFT住宅的凈層高較低，分為兩層之后有可能出現(xiàn)單層層高不足的現(xiàn)象。

四是樓梯

雖然“買一層，送一層”是擴大了使用面積，但是樓梯卻不可避免的要占用更多的使用面積。很多看過LOFT戶型樣板間的朋友都會有一個明顯的感受，就是樣板間的樓梯都特別窄，這當(dāng)然也是為了省面積，但同時也會帶來很多不便，比如大型家具家電要搬上樓，很有可能會磕壞墻面等。

同時，因為樓梯的存在，對于腿腳不很方便的人，居住后也存在安全隱患。比如家里有老人，或者孩子還小的話，盡量還是繞開這一類戶型吧。