買房的朋友看的房多了就會(huì)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的樓房總層數(shù)，大多是6層、11層、18層、30層，可是為什么要這樣劃分呢？

建筑層數(shù)的確定主要影響因素有四個(gè)，一是消防，二是造價(jià)，三是運(yùn)輸費(fèi)用，四是管理維護(hù)費(fèi)用。其中消防和造價(jià)是重要的影響因素。

先說(shuō)消防。

從建筑消防要求上講，普通民宅層數(shù)的臨界點(diǎn)為6層、9層、12層、18層；其高度的臨界點(diǎn)為24米、32米、50米。

6層以下的磚混結(jié)構(gòu)（無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）或高度24米以下（無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）的民宅沒(méi)有特殊的消防要求，不需要加設(shè)電梯和樓梯，所以在總體規(guī)劃允許高度范圍內(nèi)，盡量選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。

6層以下或高度24米以下的帶商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的均有消防要求，所以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的層數(shù)取高舍低。

7～9層或24米至32米的民宅消防標(biāo)準(zhǔn)為一個(gè)檔次；13～18層以上或32米至50米的民宅消防標(biāo)準(zhǔn)為一個(gè)檔次；以此類推標(biāo)準(zhǔn)依次提高，在此范圍內(nèi)層數(shù)的確定應(yīng)選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。

再說(shuō)造價(jià)。

建筑工程造價(jià)是隨著層數(shù)增加而提高的。

但是當(dāng)建筑層數(shù)增加時(shí)，單位建筑面積所分?jǐn)偟耐恋刭M(fèi)用及外部流通空間費(fèi)用將有所降低，從而使建筑物單位面積成本發(fā)生變化。其中多層住宅具有降低工程成本和使用費(fèi)用以及節(jié)約用地以合理利用空間等優(yōu)點(diǎn)。

對(duì)于地塊成本較高的項(xiàng)目，為了降低單位內(nèi)土地費(fèi)用，提高建筑密度，中、高層住宅是比較經(jīng)濟(jì)的選擇。

概括地講，建筑物層數(shù)（高度）對(duì)造價(jià)的影響，因建筑類型、形式和結(jié)構(gòu)不同而不同。

如果增加一個(gè)樓層不影響建筑物的結(jié)構(gòu)形式，單位建筑面積的成本可能會(huì)降低。但是當(dāng)建筑物超過(guò)一定層數(shù)時(shí)，結(jié)構(gòu)形式就要改變，單位成本通常又會(huì)增加。

所以在項(xiàng)目總體規(guī)劃允許高度范圍內(nèi)，項(xiàng)目決策人掌握降低開(kāi)發(fā)成本的臨界點(diǎn)是非常關(guān)健的。具體來(lái)說(shuō)，一是建筑物的樓層的高度在滿足建筑使用功能的前題下應(yīng)盡可能降低。二是根據(jù)不同性質(zhì)的工程綜合測(cè)算建筑的樓層的高度每增加10cm，相應(yīng)造成建筑造價(jià)增加2～3％左右。

那么，具體來(lái)講，建筑層數(shù)又是如何來(lái)確定的呢？

具體到多層、小高層、高層才及超高層的住宅，我們一個(gè)一個(gè)來(lái)分析。

1、多層建筑（1~6層），6層為臨界點(diǎn)。

7層由于消防的考慮，必須設(shè)置電梯，因而造價(jià)會(huì)增大很多。如果將一層住宅造價(jià)定為100，則二層為84.72，三層為78.51，四層為74.98，五層為73.65，六層為72.37。因此，可得出結(jié)論，六層以內(nèi)住宅的層數(shù)越多，造價(jià)越低，多層住宅以采用5～6層為好。4層就不好了。3層及以下就是別墅了。

2、小高層住宅（7~11層），11層是臨界點(diǎn)。

因?yàn)?1層及11層以下單元式住宅可不設(shè)封閉樓梯間（即消防樓梯）。11層以上就必須設(shè)，造價(jià)陡增。

3、高層建筑（12～18F），18層是臨界點(diǎn)。

因?yàn)?2層以上不應(yīng)少于2臺(tái)，其中還需配置一臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯。

4、超高層建筑（19～30F），30層是臨界點(diǎn)（即100米高）。

因?yàn)?9層及19層以上的單元式住宅又加設(shè)防煙樓梯間。建筑高度達(dá)到或超過(guò)100米的高層民用建筑要到上一級(jí)去報(bào)批，手續(xù)繁雜得多，不過(guò)事實(shí)不止這些，關(guān)鍵問(wèn)題是建筑成本將大幅度提升：100米高樓的消防等級(jí)必須提高一個(gè)檔次。

消防成本提高不止一點(diǎn)，《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》修訂后，高層住宅已突破100米的限制，上限不再是30層。即使如此，該防火規(guī)范中以100米為分界點(diǎn)，對(duì)高樓消防提出了很多不同等級(jí)的強(qiáng)制性要求。比如說(shuō)，100米以內(nèi)的高樓每2-3層必須做防火墻，但是100米高樓必須每層都做防火墻；100米住宅高樓必須配備消防卷盤等，規(guī)范不一而足。

現(xiàn)在，你能理解為什么買房時(shí)看到的樓層都是6層、11層、18層、30層了吧。