根據(jù)《合同法》的規(guī)定，房屋出租的租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。因此，房屋租賃合同包括續(xù)訂房屋租賃合同的最長(zhǎng)期限均為20年。

房屋租賃合同提前終止的條件

1、一般情況下，房屋租賃合同中有租期規(guī)定的，承租人、出租人雙方不得提前終止租賃合同，否則即是違約行為，要承擔(dān)因此而產(chǎn)生的法律責(zé)任。但這也不是絕對(duì)的，在某些特殊情況下，出租人、承租人可以提前解除房屋租賃合同關(guān)系。承租人有下列行為之一的，出租人均可提前提出解除房屋租賃合同關(guān)系。承租人有下列行為之一的，出租人均可提前提出解除房屋租賃合同：

(1)承租人擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的。

(2)承租人利用承租的房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害了公共利益的。

(3)承租人不按合同規(guī)定的期限繳納房租達(dá)一定時(shí)間的。

(4)承租人違反合同擅自改變房屋用途的。

(5)承租人嚴(yán)重?fù)p壞房屋或者輔助設(shè)備而拒不維修、拒不賠償?shù)摹?/p>

(6)出租人因不可預(yù)見(jiàn)的原因，如家庭人口聚增，確實(shí)需要收回房屋自住的，或者出租房屋發(fā)生重大損壞，有傾倒危險(xiǎn)而需改建，并確有房管部門(mén)的。在此情形下出租人解除合同，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)賠償承租人因遷出而遭受的經(jīng)濟(jì)損失，而承租人一時(shí)又找不到房屋時(shí)，可由雙方協(xié)商在承租人所租住房屋中騰出一部分，而不能強(qiáng)令承租人騰房搬家。屬于改建情形的，改建后房屋仍出租時(shí)，原承租人有優(yōu)先的承租權(quán)。

2、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，承租人因以下情形，也可以提前解除房屋租賃合同：

(1)承租人已建有或購(gòu)有房屋，無(wú)需再繼續(xù)租賃他人房屋時(shí)。

(2)承租人舉家遷離租賃房屋所在的城市。

(3)出租房屋發(fā)生重大損壞，有傾倒危險(xiǎn)，出租人拒不進(jìn)行修繕的。