樓盤樓面價不是銷售價格。樓面價是指售樓單價中所包含的土地成本，主要是利用土地總價除以最大的建筑面積，一般都是房地產(chǎn)商用來估算土地直接成本的，因為每塊土地在出讓之后，都有政府規(guī)定的容積率限制，確定了這塊土地的最大建筑面積。

在房地產(chǎn)銷售中，所占成本最大的一般都是土地總價，大約在40%左右，尤其是經(jīng)過拍賣獲得的土地，成本更是在60%或者更高，但是每塊土地都有允許建造的最大面積，所以在計算成本時，樓面價將是一個很好的參考，簡單來說樓面價就是在最大建筑面積下，算出的土地利用成本。

樓盤樓面價是怎么計算的

房價中的樓面土地價格計算和兩個指標(biāo)有關(guān)系。一是土地本身價格，二是規(guī)劃容積率。土地價格，計算時要包括各種購買土地時所發(fā)生的費(fèi)用;容積率，是規(guī)劃總建筑面積除以土地面積。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物 (構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動場地等等。

對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

計算公式：

樓面價=土地總價/規(guī)劃建筑面積

規(guī)劃建筑面積=土地面積*容積率

容積率=地上建筑總面積/規(guī)劃用地面積

舉例說明，在一萬平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容積率就是1.5。假設(shè)一個小區(qū)土地價格為40萬/畝，容積率為1.8的話。兩種方式得出樓面價：

樓面地價=400000*0.0015/1.8=334元/平方米(0.0015畝是1平方米)

樓面地價=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米(一畝約666.7平方米)

由上述公式可知，樓面價與容積率的關(guān)系是負(fù)相關(guān)的，這就意味著容積率越高，樓面價就會越低，反之，樓面價就越高。因此，樓面價比土地單價更能說明土地價格的高低，還可以是我們判斷一個小區(qū)容積率的重要指標(biāo)。