樓盤(pán)樓面價(jià)不是銷售價(jià)格。樓面價(jià)是指售樓單價(jià)中所包含的土地成本，主要是利用土地總價(jià)除以最大的建筑面積，一般都是房地產(chǎn)商用來(lái)估算土地直接成本的，因?yàn)槊繅K土地在出讓之后，都有政府規(guī)定的容積率限制，確定了這塊土地的最大建筑面積。

在房地產(chǎn)銷售中，所占成本最大的一般都是土地總價(jià)，大約在40%左右，尤其是經(jīng)過(guò)拍賣(mài)獲得的土地，成本更是在60%或者更高，但是每塊土地都有允許建造的最大面積，所以在計(jì)算成本時(shí)，樓面價(jià)將是一個(gè)很好的參考，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)樓面價(jià)就是在最大建筑面積下，算出的土地利用成本。

樓盤(pán)樓面價(jià)是怎么計(jì)算的

房?jī)r(jià)中的樓面土地價(jià)格計(jì)算和兩個(gè)指標(biāo)有關(guān)系。一是土地本身價(jià)格，二是規(guī)劃容積率。土地價(jià)格，計(jì)算時(shí)要包括各種購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用;容積率，是規(guī)劃總建筑面積除以土地面積。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物 (構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

計(jì)算公式：

樓面價(jià)=土地總價(jià)/規(guī)劃建筑面積

規(guī)劃建筑面積=土地面積*容積率

容積率=地上建筑總面積/規(guī)劃用地面積

舉例說(shuō)明，在一萬(wàn)平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容積率就是1.5。假設(shè)一個(gè)小區(qū)土地價(jià)格為40萬(wàn)/畝，容積率為1.8的話。兩種方式得出樓面價(jià)：

樓面地價(jià)=400000*0.0015/1.8=334元/平方米(0.0015畝是1平方米)

樓面地價(jià)=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米(一畝約666.7平方米)

由上述公式可知，樓面價(jià)與容積率的關(guān)系是負(fù)相關(guān)的，這就意味著容積率越高，樓面價(jià)就會(huì)越低，反之，樓面價(jià)就越高。因此，樓面價(jià)比土地單價(jià)更能說(shuō)明土地價(jià)格的高低，還可以是我們判斷一個(gè)小區(qū)容積率的重要指標(biāo)。