近日，一份關(guān)于城市規(guī)劃建設(shè)的意見出臺(tái)后，意見中關(guān)于改封閉式住宅為開放式的辦法一石激起千層浪。關(guān)于車位、公攤、物業(yè)，大家都很擔(dān)心。

2月21日，《中共國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》（簡稱《意見》）出臺(tái)。

在這篇近萬字的長文中，受輿情關(guān)注的大概是這一百多字：“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。樹立“窄馬路、密路網(wǎng)”的城市道路布局理念，建設(shè)快速路、主次干路和支路級(jí)理的道路網(wǎng)系統(tǒng)。”

意見一出，公眾一片嘩然。

“小區(qū)圍墻以后要拆掉啦，這是真的嗎？”

“以后可以開個(gè)小奔奔到別墅區(qū)去遛彎啦！”

“全部開放！這真的不是拍腦袋想出來的嗎？”

……

吐槽歸吐槽，如果真的要開放小區(qū)，實(shí)行街區(qū)制，那我花那么多錢買來的車位怎么辦？還有為了住一個(gè)高檔小區(qū)，我有那么多加在公攤面積上的房價(jià)怎么辦？可不能這么坑爹啊！

為此，購房指南特地為你找尋了相關(guān)的依據(jù)，告訴你這些問題的答案。

業(yè)主不愿開放 有用么？

——當(dāng)然有用

北京市房協(xié)秘書長陳志認(rèn)為，對(duì)于已有小區(qū)是否開放，應(yīng)該充分尊重小區(qū)土地的使用權(quán)人——業(yè)主的權(quán)利。

他說，一個(gè)小區(qū)使用的土地，無論是小區(qū)內(nèi)建設(shè)道路、綠地，還是建設(shè)住宅樓的土地，都先是開發(fā)商從政府手中獲得使用權(quán)，建設(shè)完成后出售給業(yè)主，而小區(qū)使用的土地也被劃分到每個(gè)購房的業(yè)主“頭上”。同時(shí)，《物權(quán)法》中規(guī)定，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。因此，對(duì)于已有的小區(qū)來說，是否開放，應(yīng)該由業(yè)主共同決定。

教授王衛(wèi)國表示，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的，從產(chǎn)權(quán)來講屬于小區(qū)業(yè)主，按照物權(quán)法的規(guī)定，住宅小區(qū)的土地使用權(quán)是屬于小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的共有，這些道路不只有通行功能，還有小區(qū)業(yè)主停車等其他很多功能。此外，完全打開也涉及安全和民眾觀念等問題，政府不能強(qiáng)行推行，要尊重《物權(quán)法》。

從法律上講，即使真的要開放，政府要與小區(qū)業(yè)主大會(huì)協(xié)商，還要進(jìn)行補(bǔ)償。

加在房價(jià)里的公攤面積怎么辦？

——不受影響

先說公攤面積，公用分?jǐn)?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積">建筑面積是指每套(單元)商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="商品房銷售時(shí)，不能由各購房業(yè)主獨(dú)自使用，而為全體業(yè)主公用的部分。">公用建筑面積。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

那公用建筑面積又有哪些？公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同的整棟樓公用部分的建筑面積。包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。

不難發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的綠地和道路，并沒有計(jì)入買房的公攤面積當(dāng)中，所以并不受到影響。

那我家車位會(huì)不會(huì)被亂停？

——開放后會(huì)有補(bǔ)償

根據(jù)我國《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”

既然共有道路或其他場里的車位屬于業(yè)主共有，那么在小區(qū)決定開放之日，就有必要組織業(yè)主大會(huì)與政府協(xié)商補(bǔ)償事宜。目前多數(shù)小區(qū)的土地都屬于使用權(quán)出讓土地。教授王衛(wèi)國認(rèn)為，政府回收時(shí)的補(bǔ)償包括退回土地使用權(quán)剩余年限的土地出讓金、給小區(qū)居民帶來不便的補(bǔ)償、道路建設(shè)成本，以及由此給居民帶來不便進(jìn)行的補(bǔ)救措施，包括如噪音、污染等一系列問題等。

此外，還有一類在車庫里的產(chǎn)權(quán)車位，因?yàn)樵谫I房時(shí)已經(jīng)取得車位產(chǎn)權(quán)，相信你也做了上鎖之類的防占措施，也沒有必要擔(dān)心了。

物業(yè)費(fèi)還交嗎？

——該交還得交

還有人對(duì)于物業(yè)費(fèi)產(chǎn)生了疑問。如果都是單獨(dú)的樓棟，沒有了小區(qū)，沒有了小區(qū)內(nèi)的道路和綠地，那是否還需要物業(yè)？是否還要交物業(yè)費(fèi)？

對(duì)此，法學(xué)院房地產(chǎn)法研究主任樓建波說，所謂物業(yè)，是負(fù)責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施和共有部位的維護(hù)。一棟樓內(nèi)的樓道、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設(shè)施，也是需要維護(hù)的。所以將來也會(huì)劃定公共部位和共有設(shè)施，只是按照屆時(shí)的規(guī)劃來確定。

“物業(yè)的本質(zhì)不會(huì)變，只是管理服務(wù)的方式會(huì)有所變化。”樓建波說，因此物業(yè)公司不會(huì)消失，業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務(wù)，只是服務(wù)形式的變化，如過去是一個(gè)小區(qū)封閉起來，門口有保安值守，將來物業(yè)的保安則可能是在樓門口來值守，而開放后的道路上則由警察來巡邏。