民法典中購房定金條具有法律效力。《中華人民共和國民法典》第一百四十三條【民事法律行為有效的條件】具備下列條件的民事法律行為有效：行為人具有相應的民事行為能力;意思表示真實;不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
1、商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易有關事宜的初步確認。認購書屬于商品房買賣合同的預約合同，不應屬于商品房買賣合同，否則，在開發商可能附加種種不合理條件，強行要求買方履行此“買賣合同”或承擔違約責任時，會嚴重損害買方利益。
2、目前，商品房認購書中往往約定定金條款：如果購房者未能在認購書約定的期限內繳納購房款或簽訂商品房買賣合同，開發商對定金不予退還；如果以后簽訂了正式商品房合同，定金則抵充房款。
這種做法與《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規定相一致：“出賣人通過認購、定購、預購等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能定立的，出賣人應當將定金返還買受人。”
3、因此，在房屋認購書具有法律效力的情況下，雙方因當事人一方的原因未能簽訂正式買賣合同的，適用定金罰則。但是，如果不論何種原因，只要拒絕訂立商品房買賣合同，就適用定金罰則，顯然有悖公平正義。此案中，正式合同之所以未能簽訂是因為雙方未能就合同的內容達成一致意見，而不是購房者單方存在某種違約行為。
4、按照認購書，購房者僅僅負有依雙方約定的條件與開發商簽訂預售或出售合同義務，而不負有按開發商單方提出的條件簽訂正式合同的義務，否則就違背了合同自愿與公平的原則。因此，開發商應退還購房者定金。
