近日有搜房網(wǎng)友向我們咨詢樓盤認(rèn)購(gòu)的事情，他的問(wèn)題是這樣的：“認(rèn)購(gòu)的一個(gè)樓盤，沒(méi)有施工許可，沒(méi)有規(guī)劃許可，沒(méi)有預(yù)售證，催我去交定金，這定金能交嗎？施工許可都沒(méi)有，啥時(shí)候開工都不確定，交房的時(shí)間就更不確定，萬(wàn)一一兩年都拿不到施工許可怎么辦？這定金是不是不能交！”

小編釋疑：首先可以確定的是，這個(gè)定金千萬(wàn)不能交！根據(jù)這位網(wǎng)友的描述，這個(gè)項(xiàng)目“五證”全都沒(méi)有拿到，根本不具備預(yù)售資格。

五證：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、 《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證） 、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

在這個(gè)階段的認(rèn)購(gòu)活動(dòng)，多算是“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”，這個(gè)階段的優(yōu)點(diǎn)是價(jià)格比公開預(yù)售階段要便宜不少。但《商品房銷售管理辦法》早已明令禁止這種行為了，即使購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂了所謂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》也不受法律保護(hù)。

一般開發(fā)商搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)都是基于以下原因：

1、獲取資金

一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)需要大量資金，而內(nèi)部認(rèn)購(gòu)來(lái)的資金沒(méi)有任何使用成本，雖然給予購(gòu)房者一定金額的優(yōu)惠，但那也比銀行貸款成本低多了。中小開發(fā)商特別喜歡搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，他們資金獲取能力比大開發(fā)商差，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是開發(fā)商自籌資金的重要方式。

2、摸底市場(chǎng)

通過(guò)這種內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，可以迅速了解清楚市場(chǎng)行情。如果行情好，開發(fā)商會(huì)限制內(nèi)部認(rèn)購(gòu)數(shù)量（因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格低），后續(xù)可能會(huì)采取不少方式營(yíng)造緊缺氣氛從而推高房?jī)r(jià)。如果行情不好，則會(huì)加大認(rèn)購(gòu)，爭(zhēng)取多賣一些房子。

3、項(xiàng)目搶手

對(duì)于熱門項(xiàng)目，開發(fā)商也會(huì)搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，但這種項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)金比例很高，甚至有可能超出首付比例，購(gòu)買者多為關(guān)系戶，普通購(gòu)房者拿不到認(rèn)購(gòu)資格或無(wú)法承擔(dān)高額認(rèn)購(gòu)金。

購(gòu)房者在享受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段的折扣優(yōu)惠的同時(shí)，也需承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)：如果開發(fā)商無(wú)法按期預(yù)售，項(xiàng)目面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者這筆錢基本上很難要回來(lái)。