房屋的保修期究竟應(yīng)該從何時(shí)算起？保修責(zé)任到底該由誰來承擔(dān)？過了保修期限，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，保修責(zé)任又由誰承擔(dān)？開發(fā)商拒不維修的情況下，業(yè)主應(yīng)該如何處理？如何才能避免和減少類似糾紛的產(chǎn)生呢？

1、保修期內(nèi) 開發(fā)商首先承擔(dān)維修責(zé)任

根據(jù)2000年6月30日開始實(shí)施的建設(shè)部第80號(hào)令《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；裝修工程為2年。從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

關(guān)于開發(fā)商對(duì)業(yè)主的保修期限則可以參照上述規(guī)定，但開發(fā)商和業(yè)主也可以對(duì)房屋保修期限進(jìn)行約定，但約定的房屋保修期限不得低于《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定保修期以及《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中的保修期限。

在保修期限內(nèi)正常使用的情況下，房產(chǎn)出現(xiàn)質(zhì)量問題理所當(dāng)然是由開發(fā)商首先承擔(dān)維修責(zé)任，并且在這種情況下開發(fā)商還應(yīng)該承擔(dān)因質(zhì)量問題造成的人員和財(cái)產(chǎn)損失的賠償責(zé)任。比如，在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向開發(fā)商提出賠償要求。因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。

2、保修期外 可自行維修也可質(zhì)檢追究責(zé)任

過了保修期的情況下，則是根據(jù)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)來判斷，若發(fā)生在單個(gè)業(yè)主家中，屬于業(yè)主的專有部分，業(yè)主可自行聘請(qǐng)維修人員或要求物管方提供特約服務(wù)來對(duì)其進(jìn)行維修；如果發(fā)生在房屋的共有部分，則可要求物管方對(duì)其進(jìn)行維修，費(fèi)用由相應(yīng)業(yè)主按各自擁有的權(quán)屬份額共同承擔(dān)，涉及大修、中修、更新、改造的，還需使用已建立的房屋專項(xiàng)維修資金。如果是涉及到主體結(jié)構(gòu)一類，危及業(yè)主人身安全的質(zhì)量問題，則屬于終身保修范疇，經(jīng)過工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)，并做出定論后，可要求退房，如果因此而造成人員和財(cái)產(chǎn)損失，可要求相應(yīng)賠償，包括裝修費(fèi)用等損失，都可一并由開發(fā)商支付。