如果預售方既無繼續(xù)履行合同的能力，又無退款的能力，法院則可以采取一定的保全措施，以保護預購方的合法權(quán)益。在這種情況下，法院應當判決解除合同，責令預售方承擔違約責任，并對預售方已建的商品房或土地使用權(quán)依法進行強制拍賣，以拍賣的價款退還預購方的房款。

什么情況下購房者可以退房

1、開發(fā)商五證不全

開發(fā)商如果想要把自己所修建的房屋出售出去，那么在出售的時候就需要具備相應的證件才行，因為如果開發(fā)商五證不全，那購房者跟開發(fā)商簽訂了購房合同也是無效的，并且開發(fā)商五證不全會導致購房者在合同約定的期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權(quán)證，所以如果開發(fā)商五證不齊全，購房者是可以要求開發(fā)商退房并且無需支付違約金。

2、開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設計

當購房者已經(jīng)購買了開發(fā)商的房屋之后，如果開發(fā)商那邊想要對房屋的規(guī)劃設計進行變更，那么開發(fā)商是必須要告知購房者的，并且還要取購房者的同意才行。開發(fā)商有變更房屋結(jié)構(gòu)、房屋的用途等行為，而未告知購房者的，那么購房者是有權(quán)解除房屋買賣合同并要求開發(fā)商賠償?shù)模@種情況下，是可以申請退房的，并要求開發(fā)商承擔相應的違約責任。

3、房屋主體質(zhì)量不合格

當購房者買了房屋之后都是需要對房屋進行驗收的，這是為了防止開發(fā)商那邊出售有質(zhì)量問題的房屋給自己，當購房者在進行房屋驗收的時候，如果發(fā)現(xiàn)室內(nèi)存在漏水、滲水、墻體裂縫等嚴重影響居住使用的問題，購房者可以拒收房屋，也可以解除房屋買賣合同并可要求出賣人賠償。

4、不能辦理產(chǎn)權(quán)證書

房屋的產(chǎn)權(quán)證對于購房者來說肯定是非常重要的東西了，但是現(xiàn)在有些人在買房之后會因為開發(fā)商那邊的原因而導致自己無法辦理產(chǎn)權(quán)證，比如一些房地產(chǎn)運作不規(guī)范，一些開發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問題，買房人在合同約定的期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權(quán)證，如約定此條件可退房，買房人就可以要求退房。

退房會有違約金嗎

如果大家要退房，需不需要支付違約金?這個是需要按照大家退房時的實際情況來確定的，因為大家買房之后肯定不是想退就可以退的，大家要 注意自己的退房請求是否合理。在退房之前，購房者可以參照一下合同法，根據(jù)《合同法》規(guī)定，只有當一方當事人有重大違約行為時，另一方當事人有權(quán)解除合同，并要求其返還所交的預售購房款和利息，并支付違約金。也就是說，如果購房者是出于自己主觀的原因想要退房，就需要支付違約金了。