買房，總是逃不過(guò)一個(gè)問(wèn)題，那就是如何選樓層！天地樓真的不能買嗎？返水層到底在哪？還有哪些樓層，是萬(wàn)萬(wàn)碰不得的？樓層越高越安靜？

選樓層，可以說(shuō)是買房時(shí)，最多玄學(xué)與真理并存的地方，不僅涉及著采光、通風(fēng)、噪音、下水等真正影響居住品質(zhì)的問(wèn)題，還有諸多風(fēng)水玄學(xué)的心理膈應(yīng)問(wèn)題。

樓層選擇爭(zhēng)議向來(lái)很大，并且，隱藏的坑也不少。

選錯(cuò)樓層，不僅住的不舒服，二手也買不上價(jià)，真的是花差不多的錢，吃悶虧。

所以，今天想跟大家好好聊聊樓層中的彎彎繞，有些樓層是真的是，千萬(wàn)別碰！

選樓層，第一大坑，是腰線層！

什么是腰線層？腰線層就是開(kāi)發(fā)商為了讓外立面更加好看、更有層次感，而做的裝飾，沒(méi)有實(shí)際的用途。腰線層沒(méi)有固定的樓層，但經(jīng)我這些年看盤的總結(jié)，大多集中在低樓層和次頂層，沒(méi)人提醒，許多購(gòu)房者根本意識(shí)不到這個(gè)問(wèn)題。

如上圖，看著挺漂亮的，但為什么說(shuō)腰線層是個(gè)深坑？

腰線層最大的硬傷就是采光不行，并且，腰線下層采光也會(huì)受到波及。因?yàn)檠€是有高度和寬度的，像上圖這個(gè)腰線層，存在感就非常強(qiáng)。

正常的樓層可以做成落地窗的，但是腰線層的陽(yáng)臺(tái)被迫抬高，犧牲了一定的采光面，如下圖，室內(nèi)開(kāi)看，白天采光的差異非常明顯。

而腰線層的樓下這一層，因?yàn)檠€寬度的原因，也會(huì)被遮擋住部分采光面。買房時(shí)，這兩個(gè)樓層一定要密切關(guān)注。

不過(guò)大家要問(wèn)是腰線層差，還是腰線下層更差？

我認(rèn)為還是腰線層更傷。

因?yàn)椋瞬晒猓€層還是藏污納詬的好地點(diǎn)，非常不易清潔。每天開(kāi)窗看到這么一圈，不說(shuō)有強(qiáng)迫癥，一般人也很難接受......

此外，突出的外立面，雨天最容易積水，并且腰線是后期建的，與樓棟并非一體。長(zhǎng)此以往，雨水滲漏和墻壁發(fā)霉的可能性極大，所以如果不幸買到了腰線層，一定要聯(lián)系物業(yè)，注意腰線層的防水處理。

并且，由于腰線層空調(diào)等設(shè)備位置被腰線占了，空調(diào)只能外掛在墻壁上，如果樓層較低，腰線+外掛空調(diào)，真的就是為小偷做的完美跳板，連帶著整個(gè)低樓層的安全性一并下滑。

所以，買房時(shí)，千萬(wàn)要多問(wèn)一嘴，樓盤的腰線層在哪？

通常腰線層往往不止一處，高低中樓層可能都有！

選樓層，第二大坑，反水層！

什么是反水層？

目前各大高層小區(qū)，采用的排水方式是“自然落差排水法”，一個(gè)單位的一側(cè)或兩側(cè)住戶由上至下共用同一下水管道。這就導(dǎo)致一旦下水管道堵塞，低層由于處在排水管道末端，最易形成室內(nèi)返水。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，目前同側(cè)高低層都是共用同一下水管道，哪層處在公共下水管道的最低點(diǎn)，哪層就是最倒霉的返水層。

在這個(gè)慣性思維下，很多人會(huì)覺(jué)得，1樓才有返水風(fēng)險(xiǎn)。但這個(gè)問(wèn)題并不絕對(duì)，反而現(xiàn)在許多1樓走的是獨(dú)立下水管道，2樓才是真正的返水層。

但是我勸大家，1-3層最好都不要考慮。因?yàn)槿f(wàn)一2層經(jīng)歷過(guò)返水，跟物業(yè)交涉后也改成獨(dú)立管道，3樓就成為最倒霉的反水層了。

返水層返的不止是水，而是整個(gè)樓下水道里的東西，一旦返水家里被淹，惡心程度真的......住在返水層，就跟家里裝了炸彈似的，你永遠(yuǎn)不知道什么時(shí)候下水道會(huì)突然爆發(fā)。

所以，選擇1-3層，千萬(wàn)要慎重。如果資金有限，只能考慮這些樓層，那就要問(wèn)清楚小區(qū)下水管的直徑，有沒(méi)有走獨(dú)立管道的可能，在裝修時(shí)也要格外注意。

選樓層，第三大坑，天地樓？

天地樓，就是大家常說(shuō)的，再窮莫買頂樓，再傻不買底樓。

底樓，也就是1樓，常常被詬病的問(wèn)題是：

1、采光差； 

2、下水與回潮問(wèn)題；

3、私密性差； 

4、吵

當(dāng)下的小區(qū)設(shè)計(jì)的越來(lái)越合理，許多關(guān)于1樓的吐槽其實(shí)已經(jīng)慢慢被改善。比如采光差問(wèn)題，一般來(lái)說(shuō)只要樓間距超過(guò)樓層總高1.2倍，低層的采光問(wèn)題不大。下水的問(wèn)題也是，走獨(dú)立管道也不會(huì)有返水的可能。

真正讓1樓滯銷的，還是是私密性較差，幾乎毫無(wú)隱私，家里用啥沙發(fā)，你今天穿啥衣服都是一覽無(wú)遺，整棟樓的人可能都清楚！

噪音也是一大問(wèn)題。盡管目前許多小區(qū)采用人車分流，噪音來(lái)源變少了，但是一樓公共空間的噪音也不少，等電梯人的閑聊，半夜美團(tuán)配送打電話的聲音等等，還是讓1樓與清凈無(wú)緣。

不過(guò)目前有些1樓送個(gè)院子，價(jià)格也更加便宜，如果是在素質(zhì)較高的改善小區(qū)，人車分流私密性做的不錯(cuò)，樓間距也合適，1樓自住買也是沒(méi)問(wèn)題，地段對(duì)了，買的便宜，二手漲幅也不會(huì)太差。

頂樓常常被詬病的問(wèn)題，其實(shí)就是：

1、防水難

2、曬

3、等電梯久

其實(shí)目前頂樓，越來(lái)越向豪宅化發(fā)展，尤其是擁有稀缺景觀資源的頂樓，頂樓雙層復(fù)式，價(jià)格反而更高，不過(guò)這些顯然不在我們的今天的討論范圍內(nèi)。

讓我們老百姓感到煩惱的是，沒(méi)有稀缺景觀的小區(qū)內(nèi)，頂樓到底能不能買？帶露臺(tái)贈(zèng)送面積的頂樓可不可以買？

確實(shí)頂樓防水還是大問(wèn)題，目前開(kāi)發(fā)商的防水大多只質(zhì)保5年，所以，買頂樓賭的是開(kāi)發(fā)商的品質(zhì)。漏不漏水是玄學(xué)，有些人說(shuō)目前技術(shù)純熟不會(huì)漏水，但還是有不少人反映頂樓漏水的新聞出現(xiàn)。并且一旦漏水，只有你這一層有這個(gè)情況，維權(quán)是非常困難的。

其次是曬，這也是無(wú)法避免的，再加上轉(zhuǎn)手時(shí)，頂樓還是會(huì)讓人有所顧及，所以預(yù)算充足，還是不建議大家購(gòu)買。

但是現(xiàn)在許多開(kāi)發(fā)商為了讓頂樓好賣，會(huì)給頂樓配些贈(zèng)送面積，比如露臺(tái)、送一層。資金有限，地段沒(méi)有問(wèn)題，剛需自住是可以買的，省下來(lái)的錢可比空調(diào)費(fèi)多。

但露臺(tái)要小心，私自封頂算違建，不封頂家里有孩子，也存在一些安全隱患。如果沒(méi)有心情打理，還是不要貪這類小便宜。

選樓層，第四大坑，避難層？設(shè)備層？

什么是避難層？

一般是高層建筑為了消防避難而設(shè)計(jì)的樓層，但是不是所有的小區(qū)都有避難層，只有樓層總高度超過(guò)100m，也就是樓層超過(guò)33層的時(shí)候，才會(huì)存在避難層，并且一般分布在中間樓層。

而避難層為什么是坑？

主要是因?yàn)楸茈y層的層高會(huì)比正常樓棟低，同時(shí)存在設(shè)備間，會(huì)有噪音影響。

設(shè)備層又是什么？

設(shè)備層是高層建筑專門用來(lái)存放設(shè)備的一層樓，比如空調(diào)、給水排水、電氣、電梯機(jī)房等設(shè)備。

所以可想而知，如此多的設(shè)備一同運(yùn)行，噪音是可想而知的大，并且隨著設(shè)備老化，聲音會(huì)越來(lái)越大。

所以，如果樓層還有的選，一定要好好問(wèn)清楚項(xiàng)目的設(shè)備層在哪！

此外，文章末尾，還想要給大家更正一個(gè)選樓層的思維誤區(qū)：

高層噪音最大的樓層是在靠近馬路的低樓層。

然而真相并非如此，聲音是向上傳導(dǎo)的，所以高層往往在30-70米的高度，噪音較大，而低樓層如果有隔音屏與綠化等原因，反而要安靜一些。按照層高3m來(lái)算，大概是在11-22層，受噪音影響都是大的。

所以，如果房子周邊有高架橋、輕軌等噪音源，不要以為買的高就沒(méi)事了，聲音是向上傳導(dǎo)，一樣很吵。

以上幾類樓層與思維，在過(guò)去，真是坑了無(wú)數(shù)購(gòu)房者。

所以，最后的最后，最為大家總結(jié)一次，1-3樓與頂層需要格外慎重，腰線層、設(shè)備層、避難層一定要問(wèn)清楚在哪。除此之外，千萬(wàn)不要挨著高架、輕軌等噪音源買房子，不是只要高就不吵了。