隨著地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大幅波動(dòng)和購(gòu)房資格政策的調(diào)整，在認(rèn)購(gòu)房屋后出現(xiàn)各種形式的侵權(quán)行為屢見(jiàn)不鮮。許多消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)會(huì)遭遇延期交房、房產(chǎn)證“難產(chǎn)”等。如何規(guī)避購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)？

案例：

陳小姐于2013年購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)一套期房，當(dāng)時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂了一份《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，協(xié)議約定，2015年12月交房。如今房子沒(méi)交，還遇到了開(kāi)發(fā)商的種種“附加條件”。截至目前，住宅樓已封頂，卻長(zhǎng)期處于停工狀態(tài)。今年二三月份，開(kāi)發(fā)商通過(guò)電話、短信等方式讓購(gòu)房者繼續(xù)交錢(qián)，提出了“三選一”的附加條件——或每平方米加1000元，或每平方米交1600元的精裝修費(fèi)，或20萬(wàn)元買(mǎi)個(gè)車(chē)位。這種行為引起了很多業(yè)主不滿，而開(kāi)發(fā)商則稱(chēng)并沒(méi)有要求業(yè)主必須選擇，不是強(qiáng)制性的。據(jù)了解，購(gòu)房時(shí)該樓盤(pán)五證不全，截至目前，已辦理了四證，卻尚未取得預(yù)售許可證。

消協(xié)專(zhuān)家解析相關(guān)購(gòu)房交易行為

依據(jù)規(guī)定，未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不得以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”“內(nèi)部認(rèn)訂”“內(nèi)部登記”等名目發(fā)布廣告。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條的規(guī)定，即“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”所以，如果該房地產(chǎn)公司已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證，該內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)應(yīng)認(rèn)定為有效。如果雙方所簽訂協(xié)議書(shū)中已經(jīng)明確約定了房屋價(jià)款、交房日期、違約責(zé)任等內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

事實(shí)上，對(duì)于該小區(qū)已經(jīng)按約交納全款、首付款或通過(guò)貸款方式購(gòu)買(mǎi)房屋的產(chǎn)權(quán)人來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司應(yīng)按約定并于2015年交付房屋，現(xiàn)其未如約交付，已經(jīng)構(gòu)成合同違約；現(xiàn)又提出所謂的“三選一”的政策，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者享有的知情權(quán)、公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)，消費(fèi)者有權(quán)拒絕此種強(qiáng)制交易行為。

特別值得注意的是，如果開(kāi)發(fā)商至今沒(méi)有取得預(yù)售許可證，則內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同以及開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房者簽訂的所謂正式合同均是無(wú)效的；關(guān)于逾期交房違約責(zé)任的約定，對(duì)雙方?jīng)]有約束力，因此造成的損失按照雙方過(guò)錯(cuò)分擔(dān)，建議雙方協(xié)商處理或通過(guò)向有關(guān)行政管理部門(mén)進(jìn)行申訴舉報(bào)或向法院提起訴訟的方式，依法維護(hù)自身合法權(quán)益。