提起買房遇到的糟心事，戶型不佳、配套落空、物業(yè)不作為等是比較常見(jiàn)的，而部分購(gòu)房者遭遇爛尾樓甚至抵押房就肯定要?dú)獬鰞?nèi)傷。支付了房款、準(zhǔn)備過(guò)戶時(shí)，才得知買到的竟是被法院查封的房屋，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，后很可能房錢兩空。

案例：

日前，某小區(qū)127人集體向法院申請(qǐng)異議，他們均是向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買一手房的業(yè)主且是期房，幾乎都支付了全款。然后付款后，買房發(fā)現(xiàn)房屋被查封而無(wú)法過(guò)戶，向法院提出異議，要求停止執(zhí)行，解除查封。

通過(guò)法院統(tǒng)計(jì)，此類案件并不是個(gè)例，一些買房人在房屋查封前只是簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)、意向書(shū)等，查封后才簽訂正式合同，這樣要求法院停止執(zhí)行很難得到支持。此外，如果在查封前未合法占有房屋或者查封時(shí)房屋尚未竣工交付，也不會(huì)得到支持。不能證明已支付了房款或因自身原因未及時(shí)辦理過(guò)戶登記也會(huì)被駁回。一旦房屋被拍賣，購(gòu)房款只能向出賣方另行追索，而作為被執(zhí)行人的出賣方基本上已經(jīng)沒(méi)有償付能力或者早已不知去向，買房人的畢生積蓄將轉(zhuǎn)瞬化為烏有。

如何防范買房中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)？

一、 預(yù)告登記

我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定的預(yù)告登記制度是保障房屋買受人順利實(shí)現(xiàn)物權(quán)的一項(xiàng)保全制度，一旦簽訂合同并辦理了預(yù)告登記，出賣方就無(wú)法再設(shè)定抵押并辦理抵押權(quán)登記，也不能再另行處分房屋，大大降低了出賣方惡意損害買受人利益的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)具有排除包括強(qiáng)制執(zhí)行在內(nèi)的處分，買受人請(qǐng)求停止處分的，法院理應(yīng)支持。如果符合物權(quán)登記條件，還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步解除查封，停止執(zhí)行。建議買房人充分利用法律賦予的權(quán)利，為自己筑起一道防火墻。

二、留存證據(jù)

俗話說(shuō)，打官司就是打證據(jù)，要注意收集、保留足以證明房款支付和實(shí)際占有的合法有效證據(jù)，如轉(zhuǎn)賬憑證、票據(jù)存根、入住通知、交納物業(yè)供暖費(fèi)憑證等，盡量不要采用難以查證的現(xiàn)金方式支付房款。同時(shí)，注意可能影響證據(jù)效力的細(xì)節(jié)問(wèn)題，收據(jù)上的付款人要與合同約定的買受人保持一致，不要對(duì)內(nèi)容進(jìn)行涂改，不要將房款輕易打入非出賣方賬戶，如開(kāi)發(fā)商員工的個(gè)人賬戶等，避免證據(jù)瑕疵導(dǎo)致證明力下降。

三、及時(shí)過(guò)戶

除法律規(guī)定的特殊情形外，房屋產(chǎn)權(quán)只有在依法登記后才發(fā)生法律效力，房屋一天不過(guò)戶到自己名下，就存在被法院作為他人財(cái)產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在房屋交易中，買房人不僅要注意合同的簽訂、房款的支付、房屋的交接，更要充分重視房屋物權(quán)的變更登記，在具備過(guò)戶條件時(shí)及時(shí)辦理變更登記，以防節(jié)外生枝產(chǎn)生難以挽回的損失。

總之，房屋開(kāi)發(fā)銷售手續(xù)是否齊備、是否設(shè)定抵押、是否被法院查封，對(duì)于買房人能否順利完成交易、取得產(chǎn)權(quán)有重大影響。因此，買房前務(wù)必詳細(xì)調(diào)查了解房屋的上述情況，以及出賣方尤其是開(kāi)發(fā)商的信用情況。一旦發(fā)現(xiàn)不妥，應(yīng)當(dāng)提高警惕，謹(jǐn)慎交易。