現在很多人擁有多套房產,但是國家對房屋買賣有限制性規定,所以有時候我們看中一套房子卻因為限購令或者高額的稅費而難以購買時,便產生了借名購房房屋這種形式。借名購買房屋就是借他們之名自己出錢購買房屋。

一、《借名購房協議》是否可完全避免風險?

答案是不能。借名購買房產可能發生的風險主要包括:房屋產權登記人反悔要求收回房屋;因房屋登記人負債導致房產被查封或執行;登記人去世后,其繼承人對借名購房內容不知情或不認可借名;實際人要處置房產時,登記產權人不或找不到;其他政策法律風險等。

房屋屬于不動產,按《物權法》規定以登記為準認定權歸屬。這是硬性的法律規定,基于這個原因,在不改變登記產權的情況下,沒有什么文件能絕對避免上述可能發生的風險。

二、協議的作用是什么?

風險有大小、多少之分,簽署一份比較完善的協議可以降低或減少風險發生的可能性,或者在發生風險時能起到補救作用,當無法補救時有機會通過其他方式挽回損失,至少能避免房錢兩空的情況發生。

比如有些借親友名義購房的,因為面子原因,沒有簽署書面文件,時隔多年,親友關系發生變化或被借名的親友去世,被借名一方不承認借名購房關系,以租賃、借貸等理由要求收回房產的案子時有發生。

如果有一份健全的協議,至少能證明雙方的真實關系,如果沒有,風險顯然就相當大了。

再比如發生因登記產權人的其他債務查封執行該房產時,如果有充分的證據證明借名購房的事實,實際人可以向法院提出執行異議,且有可能被法院認可、接受。如果沒有足夠的客觀證據,僅憑雙方口頭的說法,顯然是很難認定的。

當然,借名購房行為,有時是為了規避相關購房政策,因此也可能會導致借名購房協議無效。即使如此,有一份書面協議,至少也能在無法保住房產的情況下,讓實際人能挽回金錢損失,不至于發生房錢兩空的窘境!

三、簽署協議的注意事項

1、不論是甲方還是乙方,購房時如果已婚,因購房資格實際是以家庭單位審核的,且婚姻期間購買通常是夫妻共同財產,好簽署時要求夫妻雙方共同簽署,避免發生未參與簽署的一方以不知情為由,對協議提出異議。如果被借名人是老人,好要求其子女簽署利害關系人知情同意的內容。

2、具體購房行為,可由登記方給實際人出具書面授權委托書,由實際購房人具體操作,也可共同出具操作。但相關協議、房產證、票據等文件,實際人應要求持有原件。

3、除協議外,實際購房人還應有充分證據證實購房資金來源。因此,付款行為好通過銀行轉賬進行,并保留相關憑據。

4、為保證房產不被登記人擅自處置,或不因其他原因被查封、凍結,在全款購房,不涉及銀行抵押的情況下,實際人可以要求登記人協助把辦理房產抵押登記,更加安全。

需要注意的是,有些借名購房行為,有時是為了規避相關購房政策,因此也可能會導致借名購房協議無效。法律不允許以合法形式掩蓋非法目的。