商品房買賣在實(shí)踐中，都是需要簽訂購買協(xié)議的。那么，２０１６年購買商品房簽訂協(xié)議的注意事項(xiàng)有哪些？購房者怎么簽訂協(xié)議才能避免危害自身利益？在實(shí)踐中，因?yàn)橘彿空呷狈ο嚓P(guān)法律常識，需要注意哪些購房協(xié)議的條款？

一、簽訂認(rèn)購協(xié)議是要注意的事項(xiàng)

開發(fā)商與購房者簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議書》的主要原因在于，被購房者選中的房屋，開發(fā)商就就需要為購房者預(yù)留該房屋，并與之簽訂《商品房買賣合同》，若是購房者不與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，那么預(yù)留的作法會給開發(fā)商的銷售帶來影響甚至是損失。當(dāng)然這是開發(fā)商的促銷的一種手段，簽訂認(rèn)購協(xié)議會給購房者一定的壓力，使其盡快簽訂商品房買賣合同，讓買賣成交。

不少購房者在簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議書》后，對所選房屋不滿意，或者不能就《商品房買賣合同》的某些條款與開發(fā)商達(dá)成一致意見，便要求開發(fā)商退還其交付的定金或訂金。那么，購房者的要求有沒有法律依據(jù)呢？定金和訂金有什么區(qū)別？

《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定，當(dāng)事人未能訂立《商品房買賣合同》的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。但這里所指的費(fèi)用，是指具有預(yù)付款性質(zhì)的＂訂金＂而非作為訂立合同擔(dān)保性質(zhì)的＂定金＂。而且，具有預(yù)付款性質(zhì)的＂訂金＂，只要當(dāng)事人是在合法、自愿的基礎(chǔ)上約定不予退還的，都應(yīng)依法從其約定。

依據(jù)《合同法》和《擔(dān)保法》有關(guān)規(guī)定，定金的數(shù)額不能超過合同標(biāo)的總額的百分之二十；債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回；給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：＂出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。＂

因此在＂定金＂或＂約定不予退還費(fèi)用＂的情況下，購房者很可能處于被動的地位，要么接受開發(fā)商的不平等條款，要么拒絕與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》而承受定金或訂金的損失。因此，提醒購房者慎簽《房屋認(rèn)購協(xié)議書》，注意協(xié)議書采取的是＂定金＂方式還是＂訂金＂方式，有沒有＂另有約定＂。

二、填寫合同文本空白處的注意事項(xiàng)

商品房買賣合同共列出了２４條，其中有許多空白和選項(xiàng)需要雙方當(dāng)事人選擇和填寫。為了大限度地保護(hù)購房人自己的合法權(quán)益，在選擇和填寫相關(guān)內(nèi)容時一定要認(rèn)真審慎地對待。

第一、合同開始的雙方當(dāng)事人項(xiàng)。關(guān)于＂出賣人＂和＂買受人＂的資料都要完整填寫，不可有空項(xiàng)。如果出賣方有＂委托代理機(jī)構(gòu)＂或買受人有＂委托代理人＂，除要認(rèn)真填寫相關(guān)內(nèi)容外，還要有合法有效？授權(quán)委托書＂。如果是父母（或其他監(jiān)護(hù)人）代理未成年子女（人）簽訂《商品房買賣合同》的，必須具備經(jīng)公證的代理買受人是該未成年人監(jiān)護(hù)人的證明文件。

第二、合同第一、二兩二條中的填空均應(yīng)填寫。填寫的內(nèi)容要與審查的土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證、商品房預(yù)售許可證等相應(yīng)文件的內(nèi)容、時間、文號相一致。

第三、合同第三、四、五條在審查和填寫時需要注意的是要結(jié)合所買房屋的實(shí)際狀況弄清建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的概念和相互關(guān)系，具體了解有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成是否合理合法，分?jǐn)偟谋壤P(guān)系是怎樣的。對合同約定的面積一定要心中有數(shù)，對收房時可能發(fā)生的面積上的變化要預(yù)先有防范，并在合同中予以明確約定。律師建議：根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》（將于２００４年１月１日起實(shí)施）的有關(guān)規(guī)定，購房者預(yù)購商品住宅的，應(yīng)堅(jiān)持按套內(nèi)建筑面積計價及處理合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積誤差。

第四、合同第八、九條是有關(guān)商品房交付問題。這里需要注意的是，通常情況下交付期限應(yīng)以建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的取得為準(zhǔn)。遇有特殊情況需告知買受人的，一般應(yīng)在盡可能短的時間內(nèi)告知。按逾期交房的時間分別處理的時限通常以６０日劃分。確定違約金的比例要適當(dāng)，如果定得太低，就可能影響其約束力。其他條款涉及違約金的，也應(yīng)考慮這方面問題。

第五、第十四條，出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾中，除明確水、電、暖于入住時正常開通外，其他如燃?xì)狻㈦娫挕拵ЬW(wǎng)等，如有可能也應(yīng)作出明確約定。

第六、第十七條中有關(guān)商品房所在樓宇的屋面和外墻面使用權(quán)問題，根據(jù)９月１日開始實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，其使用權(quán)和收益權(quán)應(yīng)歸物業(yè)的全體業(yè)主。不經(jīng)業(yè)主同意，出賣人無權(quán)使用。

在合同的選項(xiàng)的填寫時，除以上提到的事項(xiàng)外，還有不少需要注意的問題。為穩(wěn)妥起見，購房者好還是請有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)律師為自己把關(guān)。

三、關(guān)于合同附件的注意事項(xiàng)

商品房買賣合同除主合同外，還包含四個附件，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和合同補(bǔ)充協(xié)議。附件一般附在買賣合同的后，容易被購房者所忽視，而被不法開發(fā)商所利用。事實(shí)上，由于主合同只能采用法定的統(tǒng)一文本，所以合同的附件就顯得尤為重要。有以下幾點(diǎn)必須提醒購房者注意：

第一、房屋平面圖應(yīng)標(biāo)明每一個房間具體的尺寸以及墻體的寬度，還應(yīng)標(biāo)明陽臺的大小、空調(diào)機(jī)位等具體的設(shè)備位置。如果上述內(nèi)容不明確，則房屋平面圖根本起不到準(zhǔn)確指示的作用，對開發(fā)商來說也沒有明確的約束。

第二、無論是房屋平面圖，還是公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明和裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，都應(yīng)該使用準(zhǔn)確的數(shù)字和具體的描述來表示其內(nèi)容，而不應(yīng)該使用概念化的詞語。像　＂高級＂＂名牌＂＂精裝修＂這類詞語就不應(yīng)該在附件中出現(xiàn)，而應(yīng)明確，＂高級＂具體是什么標(biāo)準(zhǔn)、＂名牌＂到底是什么牌子、＂精裝修＂要達(dá)到什么裝修效果。

第三、根據(jù)民事法律的＂意思自治＂原則，商品房買受人完全可以不受格式條款的限制，與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，行使合同的修改和補(bǔ)充權(quán)，在主合同之外，簽定補(bǔ)充協(xié)議，以明確一些模糊概念，修正主合同中的不合理?xiàng)l款。

對于一個家庭來講，涉及到房產(chǎn)買賣的事情都是比較重大的，而其中關(guān)系到的房款也是比較多的。沒有人希望自己花高價買來的房產(chǎn)是有問題或者不能獲得權(quán)的。所以，在具體簽訂商品房買賣合同的時候就需要格外留心、注意。