目前在二手房買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)賣(mài)雙方要簽訂的主要合同有兩個(gè),即買(mǎi)賣(mài)雙方的房產(chǎn)交易合同以及買(mǎi)賣(mài)雙方、中介三方一起簽署的三方居間合同,這兩個(gè)合同一般都會(huì)由中介機(jī)構(gòu)提供格式合同;其中買(mǎi)賣(mài)雙方的房產(chǎn)交易合同一般不會(huì)出現(xiàn)重大陷阱,因?yàn)檫@是買(mǎi)賣(mài)雙方的事情,中介提供的格式合同基本會(huì)一碗水端平,同時(shí)保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。后一個(gè)買(mǎi)賣(mài)雙方和中介三方一起簽署的居間合同就要格外小心了。可能的情況下一定要再簽署一個(gè)補(bǔ)充合同來(lái)規(guī)避居間合同及買(mǎi)賣(mài)合同中的一些潛在的陷阱。

一、我們這么大,有幾百家門(mén)店,每天都收幾百萬(wàn)現(xiàn)金定金,不會(huì)騙你的;

二、我們首先要互相信任,不信任這合同就沒(méi)法簽了,不可能簽這么細(xì),你說(shuō)的情況從來(lái)都沒(méi)出現(xiàn)過(guò)等等諸如此類(lèi)。

1.要記住合同本來(lái)就是防小人不防君子的,不是因?yàn)樾湃味灪贤?而是因?yàn)椴恍湃尾藕灪贤?否則就閉眼睛交錢(qián)了事了。所以合同的要點(diǎn)就是把各種常人不可能想象的小人行徑提前定義出來(lái)并規(guī)避化解掉。以便日后一旦有人違約可以有依法起訴的憑證,不至于陷入多方扯皮,踢皮球的郁悶境地。至于對(duì)方是否會(huì)悍然違約,起訴后能不能執(zhí)行得到賠償那是另外一個(gè)事情。

2.下面舉一些我們?cè)谶@次買(mǎi)賣(mài)中采取的一些對(duì)策:用軟件流程的眼光看,從交定金開(kāi)始,到房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到買(mǎi)家手上就應(yīng)該是一個(gè)嚴(yán)格的閉環(huán)。流程中的節(jié)點(diǎn)就是一個(gè)個(gè)工作里程碑,要定義出什么條件下可以進(jìn)入這個(gè)節(jié)點(diǎn),進(jìn)入節(jié)點(diǎn)的標(biāo)志是什么?這個(gè)節(jié)點(diǎn)上應(yīng)該交給參與各方什么文檔,何時(shí)進(jìn)入下一個(gè)節(jié)點(diǎn)。這么一量化,整個(gè)流程的花費(fèi)時(shí)間及結(jié)果就可以預(yù)期了。 舉例來(lái)說(shuō),進(jìn)入交定金這個(gè)節(jié)點(diǎn)或環(huán)節(jié),需要補(bǔ)充的合同條款就是,首先的條件是居間方要擔(dān)保賣(mài)方的真實(shí)合法性,如果一旦賣(mài)方是假的,買(mǎi)方應(yīng)該要求居間方先行賠付,如果居間方不承諾或只是口頭承諾,就需要考慮是否由買(mǎi)方自己花時(shí)間去核實(shí)還是根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的情況實(shí)時(shí)評(píng)估賣(mài)家的真?zhèn)?冒險(xiǎn)一搏。

3.再比如付首付款節(jié)點(diǎn),進(jìn)入這個(gè)節(jié)點(diǎn)的條件是一定要拿到銀行的批貸書(shū),才能付首付,很多中介的格式合同是拿到評(píng)估書(shū)后就要求付首付,這就存在一旦批不下來(lái)或者批到的貸款小于買(mǎi)方的預(yù)期,而導(dǎo)致買(mǎi)方后續(xù)無(wú)力支付造成事實(shí)違約,被居間方輕易扣掉費(fèi)用的局面。

每個(gè)節(jié)點(diǎn)都存在不止一個(gè)走向,不能只的說(shuō)法,比如不是因?yàn)橘I(mǎi)方個(gè)人的原因造成貸不到錢(qián)則不扣錢(qián)。這時(shí)就要不怕麻煩明確用窮舉法定義什么是買(mǎi)方個(gè)人的原因,比如買(mǎi)方有不良記錄、在其他銀行有貸款等。在三方協(xié)議中可以約定:"在買(mǎi)方提交完備資料(包括月收入為×元的收入證明)的前提下,如果×銀行不同意買(mǎi)方的貸款申請(qǐng),則本協(xié)議終止,三方互不負(fù)違約責(zé)任,賣(mài)方退還全部/一半定金給買(mǎi)方,中介費(fèi)退還全部中介費(fèi)給買(mǎi)賣(mài)各方。自買(mǎi)賣(mài)雙方向上述銀行辦理貸款手續(xù)之日起超過(guò)5個(gè)月,該銀行仍然沒(méi)有出具同貸通知書(shū)的,視為不同意貸款,亦按照上述規(guī)定處理。"

第三是控制節(jié)點(diǎn)間的時(shí)間。居間方往往會(huì)說(shuō)我們無(wú)法保證時(shí)間,因?yàn)槭倾y行的或房產(chǎn)機(jī)關(guān)的業(yè)務(wù),這時(shí)就要居間方明確給出進(jìn)入諸如銀行流程的標(biāo)志文檔,如貸款受理通知書(shū)等,這樣買(mǎi)賣(mài)雙方能知道是不是真的進(jìn)入了外部節(jié)點(diǎn),防止居間方過(guò)長(zhǎng)時(shí)間地占用或挪用資金。

另外目前政策變化無(wú)常,要有類(lèi)似"如果國(guó)家政策變化,買(mǎi)賣(mài)雙方同意按照國(guó)家新的規(guī)定各負(fù)各稅,不得因此要求終止合同。"的條款來(lái)預(yù)防。 這次買(mǎi)二手房發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題,就是中介提供的合同首先是確保自己萬(wàn)無(wú)一失,快速穩(wěn)賺居間費(fèi)用而設(shè)計(jì)的。他們會(huì)有意無(wú)意地忽略買(mǎi)賣(mài)雙方的利益和自己的義務(wù)責(zé)任,只強(qiáng)調(diào)買(mǎi)賣(mài)雙方的義務(wù)責(zé)任和如何賠償。我們后提出的補(bǔ)充合同 條款在對(duì)方的門(mén)店、店都不敢簽,后是到總部經(jīng)過(guò)他們的律師審核后才簽的。

反思起來(lái)因?yàn)槲覀冑I(mǎi)方是著急買(mǎi)房結(jié)婚,終的結(jié)果是房?jī)r(jià)和中介費(fèi)用沒(méi)有砍下來(lái)。過(guò)程雖然完美但結(jié)果卻不盡如人意