無效合同情形有很多，這里將比較常見的無效購房合同做了整理。同時也說明了如果簽訂了無效合同可以怎么處理，處理方式主要是補償?shù)男问剑唧w是怎么樣的呢？

一、常見的購房合同無效情形有哪些？

1、簽訂商品房買賣合同后，未經(jīng)過購房者同意，賣家私自將房屋抵押或者出售給第三人。

2、開發(fā)商存沒有取得商品房預(yù)售許可證明或者提供虛假的商品房預(yù)售許證蒙蔽購房者來進行房屋的買賣。

3、出賣人在房屋已經(jīng)抵押或者已經(jīng)出售的情況下，故意隱瞞事實將房屋再次出售給購房者。

4、開發(fā)商故意隱瞞購房者所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

5、購房者所購房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量嚴重格導(dǎo)致不能交付使用的或者交付使用后房屋質(zhì)量問題檢驗確實不合格。

6、交付使用的房屋套內(nèi)面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對值超出3%。

7、無故延遲交付房屋超過三個月的合理期限。

8、由于出賣人的原因，導(dǎo)致購房者在房屋交付一年內(nèi)都無法辦理房屋權(quán)登記。

9、未經(jīng)無民事行為能力人同意，代理人私自出賣房屋。這里含父母擅自出讓子女房屋的。 9、限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。這里包含未成年子女私自簽訂買賣合同。

10、以脅迫或者強制的手段違背購房者意愿的簽訂的房屋買賣合同。

11、乘對方處在危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。

12、買賣雙方惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。

13、口頭簽訂商品房買賣合同，又無據(jù)可查的。

二、商品房買賣合同被無效后怎么賠償

此時購房者可以要求賣方承擔(dān)締約過錯。締約過錯責(zé)任的賠償范圍是信賴利益的損失，通俗的講，就是因為一方相信對方能夠誠實信用的履行合同而蒙受的直接損失，也就是因為信賴合同的有效所支出的各種費用。具體包括以下幾點：

1、簽訂立合同與對方聯(lián)系、赴實地考察、檢查合同標的物的費用;

2、訂立合同的邀請而做的各種準備工作并且為此支出的費用。比如，因為相信對方要賣房，四處籌款、提起支取定期存款的損失;

3、為洽談合同所支付的勞務(wù)，誤工的損失;

4、為支出以上費用所損失的利息。

需要注意的是，以上損失僅指直接損失，對于造成的間接損失(即如果合同有效并實際履行，合同當(dāng)事人必將獲取的各種機會和利益)是不包括在賠償范圍內(nèi)的。

購房合同的解除可能涉及都一些由于房價上漲的部分利益，部分可以完全確定并為買受人實際享有

。此時解除購房合同，部分應(yīng)該屬于無過錯的買受人在占有此房期間內(nèi)所產(chǎn)生的自然孽息，其權(quán)人為買受人。被買受人實際享有的部分應(yīng)該作為直接損失要求出賣人予以賠償。

買受人享有房屋部分的利益，至少應(yīng)該符合以下幾個條件：

1、商品房買賣合同成立并實際履行，買受人已交付了大部分房款，出賣人已將房屋交付使用；

2、商品房買賣合同被解除，房屋需返還；

3、房屋自然，部分的確定需要由有法定資質(zhì)的評估機構(gòu)進行合法評估。

另外，房價上漲時由于此購房合同的解除可能導(dǎo)致返還的購房款不足以再支付購房者購買其他的房子，開發(fā)商是需要賠償購房者的。

這里重要的是購房者從簽訂合同時就應(yīng)該避免合同無效的情形，購房者不妨在合同中約定合同無效后的處理辦法，這樣出現(xiàn)糾紛時更容易得到解決。必要時聘請律師陪同簽訂商品房買賣合同是一個很好的做法。目前商品房買賣合同一般采用房管局統(tǒng)一印制版本，所以購房合同后面附件的補充協(xié)議就尤為重要。