商品房認購合同是約定商品房買賣合同基本事項，以約束雙方繼續(xù)就合同訂立進行磋商談判的合同。合同載體包括認購書、訂購書、優(yōu)先購買協議等文書。
認購合同與商品房買賣合同屬于預約與本約之關系，二者合同內容、合同目的、權利義務、違約形態(tài)、違約責任形式等存在較大區(qū)別，但認購書具備一定條件可以認定為買賣合同，當事人義務將產生質的變化，由雙方履行磋商義務變更為出賣人交付房屋、買受人支付價款。《審理商品房買賣合同糾紛的解釋》第5條規(guī)定了認定條件：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
一、 認購書認定為商品房買賣合同的條件。
根據司法解釋，條件一是認購書具備商品房買賣合同的主要內容，二是出賣人已經收受購房款。認定條件二相對簡單，購房款可以是全部付款，也可以是部分房款，
二、認購書認定為買賣合同的法律后果。
1、一方違約，應當就商品房買賣合同承擔違約責任。
認購合同認定為買賣合同后出賣人應當交付房屋并移轉權、買受人應當支付價款。一方不履行義務或者履行義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，故守約方可以要求對方交付房屋、支付房款和賠償損失。損失范圍包括直接損失和可得利益，即現有財產減損滅失和費用支出以及買賣合同履行后可獲得的利益。
2、出賣人承擔懲罰性賠償責任。
能夠認定為買賣合同的認購書后，出賣人轉賣、抵押房屋于第三人導致買賣合同目的不能實現的;或者訂立此種性質認購書時，出賣人隱瞞房屋未取得預售許可證明、已經抵押、轉賣、拆遷補償安置的事實導致買賣合同無效、被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
