近期，樓市利好政策迭出，樓市的交易量和價格不斷刷新紀錄。但隨著交易量的增加也使得關于房產買賣的合同糾紛增加。你知道新房交易合同中暗藏哪些貓膩嗎？這里對那些不公平條款逐一點評，購房者要擦亮眼睛哦！

一、廣告都可不負責？NO

絕對地將售樓廣告、樓書、圖文資料、效果圖等排除出要約的范圍。如條款中規定“出賣人售樓廣告、樓書、圖文資料、折頁、戶型單張、外立面效果、園林效果圖、模型、展示層（含樣板房、公共空間、大堂）及其他的口頭、書面或任何其他方式的宣傳資料的內容、數據、圖示、色彩等均不構成要約，不具有合同效力，買賣雙方的權利義務概以買賣合同及本補充條款為主。”或者約定“買受人在簽署合同前，出賣人就本房地產所作的銷售廣告和宣傳資料僅為要約邀請，不構成合同的組成內容，買賣雙方不受其約束，上述銷售和宣傳資料包括但不限于示范單位、臨時構筑物、裝飾物、銷售模型等”。

點評意見：《高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”，所以不能絕對地認為銷售廣告和宣傳資料不構成要約，而需要根據銷售廣告和宣傳資料的具體內容進行判斷。

二、不可抗力是啥？不能啥都算

開發商的格式合同里規定的不可抗力過于寬泛也是常見的問題。

如有條款規定：“合同所指不可抗力，包括但不限于自然災害、戰爭、暴亂、國家相關法律、法規和政府相關政策調整及變動、政府主管機關、測量機構原因導致房屋面積測量誤差等非出賣人可預料及控制的情況。對因不可抗力發生的延期交房或者其他違反合同約定義務的，出賣人有權相應順延履行相應義務，且不承擔違約責任。”

還有條款中不可抗力包括“施工中遇到有異常困難或重大技術問題不能及時解決；施工中遇到有罷工、社會群體性事件、道路封鎖、原材料短缺、戰爭、暴亂等社會異常事件，強風、大雨天氣、火災、水災、地震等自然災害等”。

點評意見：《民法通則》第一百五十三條“本法所稱的不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況”，“不可抗力”具有其明確的內涵，其適用條件是十分苛刻的，其適用范圍也是有邊界的。而房地產開發具有很強的專業性，房地產企業應有足夠的經驗和能力判斷天氣因素可能對施工帶來的影響，并且能夠預判政府測量中可能存在的相關誤差，在施工過程中對這些問題足以預見并在工期設置上做出適當安排的可能，完全可以避免這類情形對合同履行帶來的不良影響。所以這類情形由于其是可預見、可避免、可克服的，就不屬于“不可抗力”的范疇。

三、按揭貸款風險自擔？或不公平

很多房屋買賣合同中，會將按揭貸款的風險全部壓在買方身上，如有規定“買受人采用買賣合同第六條按揭貸款方式履行付款義務的，買受人應按照相關銀行的要求辦理按揭貸款申請手續，該申請是否獲得批準由銀行根據買受人的條件自行決定，與出賣人無關。若銀行因信貸政策等原因不批準買受人的按揭貸款申請，買受人須在銀行正式批復之后的七日內一次性付清剩余價款，否則視為買受人違約，買受人須按買賣合同第六條的規定承擔逾期付款的違約責任”。

點評意見：這其中也規避了開發商的責任，存在不公平之處。“從這類條款中很難直接發現具體的違法性或不公平性。但在具體的操作中，很多開發商會向消費者推薦可以按揭的銀行機構，并對獲得貸款的幾率做出保證，從而誘導消費者簽訂合同。但在擬定合同條款時，并不將這類保證聲明納入合同內容，當消費者不能獲得貸款時，并不能依據合同條款追究開發商的責任，反而可能會導致自身不能及時繳納房款而違約，終向開發商承擔違約責任的情形。”

四、違約責任不對等？不公平

不少的買賣合同中存在買賣雙方違約責任不對等的情況。

如有條款中規定：“買方逾期付款超過90日的，自第91日起一年內賣方可以書面通知買方解除合同而無需另行催告買方或選擇繼續履行買賣合同。若賣方選擇解除買賣合同，則買方應賣方辦理解除合同的相關手續，從買方收到賣方的通知之日起10日內，買方應按本房地產總價款的百分之十支付違約金給賣方。”

點評意見：以上條款出于同一合同文本附件，通過條款的對比可以發現，違約條款的設置存在嚴重不平等的現象。

五、規劃設計要變更？不能隨便

有條款規定：“已預售的房地產在建筑工程施工過程中，出賣人不得隨意變更本房地產的結構形式、戶型、空間、尺寸和朝向。但在不影響買受人所購商品房質量或使用功能的前提下，經規劃部門批準或設計單位同意，出賣人對原規劃方案作出局部調整，可不通知買受人；若該變更無需政府主管部門或設計單位同意的，則出賣人亦可不通知買受人，出賣人不承擔違約責任，買受人因設計變更而受到直接損失的除外。”

還有條款稱：“買賣合同履行期間，發生下列情況導致本房地產規劃、設計發生變化的，出賣人可不予事先通知買方，買受人對此變更不得提出任何異議或要求修改、變更或解除合同，賣方也無須向買方作任何賠償：1.因政府原因導致本房地產建筑設計變更或小區平面布局變更，且該變更經政府規劃管理部門批準；2.因任何原因（包括但不限于出賣人原因、政府原因）導致本房地產項目的共有部分、共有設施的用途、設計和項目名稱的變更。”

點評意見：以上是霸王條款，開發商利用格式條款賦予了自己隨意變更共有部分、共有設施用途、設計的權利，同時限制了消費者對此提出異議或要求修改、變更或解除合同的權利，消費者的合法權益受到了嚴重的侵害。“通知義務是房屋買賣合同的附隨義務，其主要價值及作用是要求合同一方當事人基于誠實信用及交易習慣保護對方當事人利益不受損失，保障消費者的知情同意權，而以上涉評條款都免除了開發商對規劃等事項變更的通知義務，違反了民事法律行為應當遵循的誠實信用原則。”

六、要求消費者放棄權利？不行

如有條款規定：“雙方共同確認，本補充約定經買賣雙方友好協商一致后達成，對于其中如有涉及免除、限制開發商責任、加重消費者責任、或弱化消費者權利的條款，本補充約定簽訂前均經消費者討論并達成一致，并非出賣人提供的格式合同。消費者承諾在任何時候都不會提出本補充約定系格式合同或格式條款之主張，亦不會基于該項主張而提出本補充協議全部或部分條款歸于無效的主張或做出不利于出賣人的解釋。”

點評意見：在房地產買賣中，補充協議雖然是對政府示范文本的修訂，不同的房地產公司的補充協議也有差別，表面上不屬于格式條款，但事實上這些補充協議是由開發商為重復使用而預先制定，且并未與消費者協商，消費者也沒有修改的余地，其本質上仍屬于格式合同條款。開發商通過事先約定的方式消除了補充協議屬于格式條款的性質，致使其免除格式條款的限制，對消費者來說也是不公平的。

七、開發商為自己免責？要注意

如有條款規定，“按套內建筑面積計算本房地產價格的，如交付使用的房地產分攤公用建筑面積出現差異的，買賣雙方互相不退不補，也不承擔違約責任。出賣人交付的本房地產實際套內建筑面積與合同第三條約定的套內建筑面積如果存在差異，分別按以下方式處理：差異值超過±3%以上（不含本數）時，買受人可選擇按買賣合同約定的房屋單價多退少補或退回所購商品房。買受人要求退房的，出賣人應在辦妥買賣合同解除手續后30天內退還買受人交付的購房款及利息。”

點評意見：《商品房買賣合同司法解釋》第14條規定：“面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，消費者請求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對值超出3%，消費者請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。消費者同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由消費者按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由開發商承擔，權歸消費者；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由開發商返還消費者，面積誤差比超過3%部分的房價款由開發商雙倍返還消費者。”那么涉評條款內容應屬無效。