二手房市場(chǎng)還是相對(duì)火熱的，房?jī)r(jià)方面更讓人接受，同時(shí)即買(mǎi)即住，省去很多時(shí)間和裝修費(fèi)用，但是買(mǎi)房都要簽購(gòu)房合同，那么簽訂二手房合同需要注意什么？那種情況下會(huì)被認(rèn)定無(wú)效呢？

二手房買(mǎi)賣(mài)需注意什么

1、房屋手續(xù)是否齊全。證件齊全、房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)清晰才能證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)，這也是證明買(mǎi)房權(quán)利的唯一憑證。如果買(mǎi)沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋，該房屋可能處于抵押或者轉(zhuǎn)賣(mài)狀態(tài)，沒(méi)辦法確保購(gòu)房者的權(quán)益受到保障。所以，當(dāng)進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候，房產(chǎn)證的查驗(yàn)是必須的。

2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰。有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有、夫妻共有等，對(duì)此買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)房人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同一般是無(wú)效的。

3、交易房屋是否在租。如果買(mǎi)方只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)方極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)方及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。

4、土地情況是否清晰。二手房中買(mǎi)方應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回;出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)方對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)還按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

5、市政規(guī)劃是否影響。有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

哪種情況下合同被認(rèn)定為無(wú)效

1、當(dāng)事人無(wú)民事行為能力或限制行為能力：根據(jù)規(guī)定，房產(chǎn)交易合同的簽訂人必須是完全民事行為能力人，如果當(dāng)事人沒(méi)有民事行為能力或者被限制了行為能力，那么他所簽訂的合同就會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。通俗地說(shuō)就是，合同簽訂人必須是已經(jīng)成年，且沒(méi)有因?yàn)橛|犯法律等行為被剝奪政治權(quán)利的人。

2、以欺詐為目的簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同：不管是買(mǎi)家，還是賣(mài)家，如果在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)是以欺詐為目的的話，那么該合同就很有可能被認(rèn)定為無(wú)效合同。比如，買(mǎi)家或者賣(mài)家的身份信息是虛假的，或者是房產(chǎn)交易的價(jià)格是虛假的，又或者是賣(mài)家隱瞞了房產(chǎn)已經(jīng)被抵押的事實(shí)等。

3、以脅迫手段簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同：在房產(chǎn)交易中，賣(mài)家若是以強(qiáng)迫、威脅等方式將房產(chǎn)出售給買(mǎi)家，那么雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同就很有可能被認(rèn)定為無(wú)效。比如，一方趁對(duì)方處于危難之際時(shí)利用對(duì)方的迫切需求，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同。