本來房子買得好好的，突然被告上法庭，說是合同無效，你身邊有這樣的情況嗎？

今天的案例中的吳女士就遇到這樣的情況，本來都已經要住上新房了，卻突然發現購房合同竟然是無效合同。

案例回顧：未征得丈夫同意賣房后只能退掉

吳女士曾與張女士簽訂了一份購房合同,一手交錢一手交房后,吳女士搬進了新買的房子,但是卻沒有及時辦理過戶手續。

誰知一段時間過后,張女士的丈夫卻將吳女士和妻子一起告上了法庭,稱房子是夫妻共同財產,張女士賣房時沒有得到自己的同意,請求法院認定合同無效。吳女士稱買房時房產證上只有張女士一個人的名字,我沒有義務去審核房子是不是夫妻共同財產,合同應該有效。

終,法院的判決結果依然是部分共有人無權擅自處分共有財產,合同無效。吳女士退回房子拿回自己的錢，房子依然是張女士與丈夫的共有財產。

看了這個案例，購房指南覺得，是該給大家說說買房簽合同時，可能出現無效合同的情況了。一般來說，遇到以下幾類情況，購房合同可能無效。

情況一：房屋主體結構質量不合格或誤差過大的合同

房屋主體結構指的是承重墻、梁、柱等,經工程質量檢測機構核驗,確屬主體結構不合格的,購房合同無效，購房人有權退房。但一般的門窗、墻壁等方面存在的質量問題,除非雙方有明確約定,否則,購房人無權據此退房。

開發商擅自變更規劃設計,或者經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的,開發商未能在變更確立之日起10日內書面通知購房人的,購房人有權退房。此外，凡實際測量的與合同約定的建筑面積或套內建筑面積誤差比絕對值超出3%,購房人有權退房。

情況二：賣方無民事行為能力或限制行為能力

根據我國《民法通則》的規定,無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為,因此,無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同,他們不能獨立簽訂房屋買賣合同,否則,屬無效合同。

限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動,他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意,限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同無效。

情況三：非主觀真實意愿情況下簽訂的房屋買賣合同

凡以欺詐、脅迫，或者乘人之危的情況下簽訂的購房合同，終都不能成為有效合同。其中，欺詐是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段,致使對方當事人發生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。

脅迫是指一方當事人以使對方財產、肉體或精神上受損害相威脅,迫使其產生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。乘人之危則是指一方當事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要,強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。

對于購房人因重大誤解,或者顯失公平而訂立的合同,或者開發商存在欺詐、脅迫、乘人之危等手段使購房人在違背真實意思的情況下訂立的合同,購房人有權請求法院或仲裁機構予以變更或者撤銷,但購房人需要舉證證明。

情況四：未征得權人同意的合同

出賣房屋的主體必須是該房屋的權人。非權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。

房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。在共同共有關系存續期間,部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

類似于今天案例中的張女士，因為擅自出售夫妻同有財產，未經丈夫同意，所以合同無效。

情況五：侵犯優先購買權的合同無效

房屋人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。

房屋人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

情況六：損害國家、集體或他人利益的房屋買賣合同

雙方當事人惡意串通,損害國家、集體或他人利益的房屋買賣合同是指雙方當事人故意串通,損害國家、集體或第三人的利益簽訂的合同，這樣的合同也是無效的。

知道了這些購房合同無效的情況，接下來大家在買房的時候，一定多留個心眼，也可以少走彎路。