王先生在深圳房價前，買了一套二手房，已開始還房貸且目前正著手裝修房子，等待著在這間房子里迎接即將到來的二胎。然而，近賣家的兒子以母親有精神病為由，訴上法庭要求判定該交易無效。一審的結果是，王先生在明知賣家有精神病的情況下仍進行交易，不屬于善意取得，法院判決該房屋買賣合同無效，要求王先生騰退該房產(chǎn)，目前該案已經(jīng)進入二審階段。

買房后，購房合同無效，這實在是讓人難以接受，為什么會這樣呢？在進行房產(chǎn)交易的時候，哪些情況下購房合同會被認定為無效呢？

二手房常見的幾種無效購房合同：

1、與無民事行為能力人、限制民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同

《民法通則》第十二條規(guī)定：不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。第十三條規(guī)定：不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人。

刑法中的限制行為能力人是指，年滿14周歲未滿16周歲的人、又聾又啞的人或者盲人、患有間歇性精神病的人。

因此，無民事行為能力人、限制民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。

2、侵犯優(yōu)先購買權，合同無效

出租人出賣租賃房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。房屋人出賣共有房屋時，在同等條件下，按份共有人有優(yōu)先購買權。同等條件，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。

房屋人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

3、司法機關和機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的房屋

被司法機關和機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的房屋，房屋人在房屋被解除上述措施前不得出售，否則所簽訂的房屋買賣合同無效。如法院依法查封的房屋、被劃入拆遷規(guī)劃紅線范圍內的房屋等等。

4、以欺詐為目的簽訂的房屋買賣合同

這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發(fā)生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。

5、以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同

指一方當事人以使對方財產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。

6、乘人之危簽訂的經(jīng)濟合同

是指一方當事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。

7、損害集體利益的房屋買賣合同

是指雙方當事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的合同無效。

8、未簽訂正式的書面合同

當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據(jù)可查的，亦認定為房屋買賣合同無效。

新房常見的幾種無效購房合同：

1、商品房預售違法，合同無效

出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

2、開發(fā)商存在欺詐、脅迫購房者簽訂合同

對于開發(fā)商誤導導致購房人產(chǎn)生重大誤解，或者開發(fā)商脅迫購房者違背真實意思而簽訂房屋買賣合同是無效的。但是購房者需要進行舉證來申請法院和仲裁機構予與變更或者撤銷。　

3、交付房屋的套型和設計不符

開發(fā)商私自變更設計包括戶型、面積朝向等事先沒有經(jīng)過購房者同意的，購房者有權要求退房，購房合同無效。

4、房屋面積誤差超過3%

開發(fā)商實際交付的房屋實測面積與合同該約定的建筑面積或者套內面積誤差絕對值超過3%，購房者有權要求退房，購房合同無效。

5、房屋主體結構質量不合格

房屋主體結構指的是承重墻、梁、柱等，經(jīng)工程質量檢測機構核驗，確屬主體結構不合格的，購房人有權退房，購房合同無效。

6、出賣人未告知買受人買房再次抵押

簽訂買賣合同后，出售人未告知買受人又將房屋抵押給第三方，合同無效。或者一房多賣的行為，購房合同是無效的。

7、開發(fā)商隱瞞事實出售拆遷安置房

開發(fā)商將拆遷安置房出售給購房者，簽訂的購房合同無效。

8、延期交房超過合理期限

出賣人遲延交付房屋，三個月的合理期限內仍未能履行交付房屋任務的，購房合同無效。

房屋買賣合同無效的法律后果：

無效的房屋買賣合同房屋買賣由人民法院、仲裁機關確認。房屋買賣合同被宣告無效后，將產(chǎn)生以下法律后果：

①出賣人返還房屋價款，買受人返還房屋，涉及到房屋因買受人裝修部分出賣可適當給予補償。

②有過錯的一方應賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

③在商品房買賣過程中，如涉及到開發(fā)商惡意行為而導致合同無效，則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責任。

④因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權益的，應當收繳雙方財產(chǎn)，歸國家或返還給第三人。

⑤涉及到違法犯罪行為的，則應受到或刑事處罰。

買房不易，在簽訂購房合同的時候，不僅要注意合同的內容，還更因關注合同本身是否有效。一旦發(fā)生像本文開頭那樣的事情，著實麻煩，讓人進退兩難。所以，在買房的時候，一定要提前了解并查閱相關的買房知識，做到萬無一失。