房?jī)r(jià)一直居高不降,很多人因此買(mǎi)不起房,但是究其根本就是有人會(huì)惡意囤房,對(duì)于這種行為政府只能采取限購(gòu)政策。就是每人只可以限購(gòu)幾套房,那到底什么是限購(gòu)令呢?

“限購(gòu)令”是2010年4月30日北京出臺(tái)“國(guó)十條實(shí)施細(xì)則”中明確提出的:從5月1日起,北京家庭只能新購(gòu)一套商品房,購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí),還需要如實(shí)填寫(xiě)一份《家庭成員情況申報(bào)表》,如果被發(fā)現(xiàn)提供虛假信息騙購(gòu)住房的,將不予辦理房產(chǎn)證。這是全國(guó) 提出的家庭購(gòu)房套數(shù)“限購(gòu)令”。

后地方版樓市新政陸續(xù)出臺(tái)。限購(gòu)令標(biāo)志著樓市新政進(jìn)入了數(shù)量調(diào)節(jié)階段。已經(jīng)有北京、上海、深圳、杭州、南京、寧波、福州、廈門(mén)八城市出臺(tái)住宅限購(gòu)令。與京滬杭等每戶(hù)家庭只能購(gòu) 套房相比,南京、深圳政策稍顯“溫和”,即每家至多可以購(gòu)買(mǎi)兩套房。

地產(chǎn)大腕紛紛驚呼,樓市的寒冬即將來(lái)到,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)2009年的"保八"起到了決定性作用,現(xiàn)在則要"卸磨殺驢"了。原因很簡(jiǎn)單,任由房地產(chǎn)泡沫膨脹發(fā)酵,無(wú)異于飲鴆止渴。短期內(nèi)刺穿泡沫,則不免帶來(lái)陣痛。

其實(shí),在二手房屋的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中,有不少可能會(huì)存疑問(wèn)、存風(fēng)險(xiǎn)的地方,購(gòu)房者都應(yīng)該弄個(gè)清楚明白,避開(kāi)這些“買(mǎi)不得”的房子。

因此買(mǎi)房前,我們就要核對(duì)出賣(mài)人是否具有產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是購(gòu)房者首先要避開(kāi)的。按照物權(quán)法的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,都應(yīng)依照法律規(guī)定登記,經(jīng)依法登記,才發(fā)生效力;而未經(jīng)登記的,則不發(fā)生效力。物權(quán)法和建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》還規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有物權(quán)的證明,是權(quán)利人依法擁有房屋權(quán)的 合法憑證,是國(guó)家對(duì)房屋權(quán)的確認(rèn)。因此,查明賣(mài)方提交證書(shū)的真實(shí)性也要放在首位。

根據(jù)土地管理法的規(guī)定,我國(guó)土地權(quán)包括兩種方式,即國(guó)家土地權(quán)和集體土地權(quán)。城市居民從事建設(shè)應(yīng)當(dāng)依法使用國(guó)有土地,農(nóng)村居民每可申請(qǐng)一處宅基地,農(nóng)村土地不能用于非農(nóng)用途,因此才說(shuō)大量存在的利用農(nóng)村集體土地建設(shè)的房屋對(duì)外出售的“小產(chǎn)權(quán)房”是不受法律保護(hù)的。

違章建筑是指未經(jīng)主管部門(mén)許可而擅自動(dòng)工新建的各種建筑物,主要是指房屋。從違章建設(shè)人有無(wú)土地使用權(quán)的角度來(lái)講,違章建筑大體可分為兩種情況:一是建造人未合法取得土地使用權(quán)即擅自建造房屋;二是在已經(jīng)取得使用權(quán)的土地上,但尚未取得建設(shè)規(guī)劃許可證等相關(guān)批準(zhǔn)文件的情況下擅自建造房屋。這兩種情況下建設(shè)人均不能取得房屋的合法權(quán),還可能被規(guī)劃部門(mén)認(rèn)定為違章建筑后而令其拆除或強(qiáng)行拆除,因此購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋是沒(méi)有任何權(quán)利保障。

房屋權(quán)共有是需要多方聲明的,共有意味著房屋的權(quán)人不是一個(gè)人,例如,夫妻共有房產(chǎn)、兩方或多方共同出資取得的房產(chǎn)、多個(gè)繼承人因繼承而共同的房產(chǎn)等,其中典型的就是夫妻雙方婚后取得的房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在共有的狀態(tài)下,共有人對(duì)房屋均享有權(quán)利,這時(shí)如果共有人之一擅自將房屋出售,實(shí)際上是將其他共有人所占有的房產(chǎn)份額也進(jìn)行了處分,那么勢(shì)必將侵害其他共有人的利益。

即使沒(méi)有共有關(guān)系而只有租賃關(guān)系,也可能出現(xiàn)問(wèn)題。按合同法規(guī)定,出售房屋時(shí)應(yīng)通知承租人,同等條件承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因此在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí),還應(yīng)考察所購(gòu)房屋是否存在租賃關(guān)系。如出售人沒(méi)有通知承租人,沒(méi)有承租人書(shū)面聲明放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)承諾,買(mǎi)房后也會(huì)有后患。

抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的占有,將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。由于抵押權(quán)是一種物的擔(dān)保,其大的特性就是優(yōu)先受償權(quán)。因此將已經(jīng)抵押的房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓會(huì)損害抵押權(quán)人的利益,《物權(quán)法》明確規(guī)定,抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。顯然,如果購(gòu)房者稀里糊涂購(gòu)買(mǎi)已被抵押的房屋,無(wú)疑是要上當(dāng)受騙的。

因此購(gòu)買(mǎi)房改房時(shí)也要注意查看原購(gòu)房合同是否有此類(lèi)的特殊約定。另外,一些房改房的面積是根據(jù)員工的級(jí)別、工齡等因素確定的,在二次轉(zhuǎn)讓時(shí)如原產(chǎn)權(quán)單位認(rèn)定超標(biāo),則必須先將超標(biāo)問(wèn)題處理完畢才市交易,購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的房屋只能是超標(biāo)已經(jīng)處理的房屋。

國(guó)家既然出臺(tái)了限購(gòu)政策,我們就應(yīng)該積極的響應(yīng)政策。為了不讓房產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)泡沫,讓房?jī)r(jià)降下來(lái),未來(lái)的房產(chǎn)事業(yè)才會(huì)健康發(fā)展。