沒有房產證的房屋到底能不能進行購買呢?想必很多買二手房的人基本都會面臨這樣的問題。尤其是那些建成年限只有2-3年的那些房子,因為建成的年限比較短、社區的規劃和配套也會相對優越,又規避了很多期房的風險,雖然在當下還沒有房產證,但對于買房人來說依然具有很大吸引力。這樣的房子到底能買嗎?在交易時會不會存在風險?怎樣去避免這些風險?我們需要通過典型的案例,來開始我們今天的課程。

 案例:沒有房屋產權證的二手房的尷尬

 杜先生原本打算買新并且是毛坯房,在2008年從開發商的那里買入,在銀行辦理了按揭貸款,同時也做了備案的登記。交易的總價、首付款以及買賣的雙方承擔的費用都已談妥,但是因為房主并沒有辦理房產證,現在買賣雙方在付款方式的問題上出現了一些分歧。

 杜先生說,這套房屋目前存在了兩個問題,首先是房子正在抵押按揭中,其次是未出房產證,這兩個問題的使得這套房子要先贖樓、且要等到房產證辦妥之后才能交易。

 杜先生給出的意見是:在雙方簽訂《購房合同》后,由買方支付首期款,賣方用上述首期款加上自籌資金將剩余按揭款結清,待賣方辦理了房產證之后再過戶,之后,他再辦理公積金貸款向賣方支付未付房款。而賣方給出的方案是:由買方將其銀行剩余按揭貸款結清,待賣方的房產證辦出后辦理過戶;或由買方交付首期款后并繼續以原業主名義為其每月償還按揭款,待原業主出證后再辦理過戶。

 杜先生認為,按照原業主的方案,他的購房成本將增加。而賣方則認為,按揭款數額較大,自己無力自籌資金將其結清。

 律師解析:弄清無法辦證原因,謹防毀約帶來的風險

 案例中杜先生遇到的情況絕非個案,針對這種情況筆者咨詢了房產律師,律師分析說,杜先生實際無需糾結于是否需要代付按揭款的問題,以及先付款后辦證的風險,問題的實質在于原業主反悔的風險,以及商品房本身無法辦證的原因。

 由于原房主未辦理房地產權證,無論購買該房采取何種付款方式,均只能待原業主辦證之后才能辦理過戶手續。也就是說,商品房在原業主未辦理房產證前,交易雙方是不能完成全部買賣手續的。無論買賣雙方簽訂何種形式的購房合同或者協議,也無論在合同或協議中作出如何的約定,都無法保障買方在日后能順利辦理房屋的產權過戶手續。

我們先來了解一下這類二手房沒有辦理房產證的原因:

 出現此類情況下一般會有三種類型:

 1.次新房,房本在辦理過程中

 次新房指年代較新的二手房或空置房,案例中杜先生欲購的房屋就屬于此類,這樣的情況主要集中在2007年以后上市的商品房中,按照正常的辦理房本的流程,購房者在辦理入住后,開發商承諾兩年內分批為購房者辦理產權證,這期間內再次上市交易的房產占到整個“無本房”的七成。

 2.開發商“五證”不全,無法辦理房本

 一個合法正規的房地產開發企業,必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”,是指《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售預售許可證》;“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,這是法律對銷售方的基本要求。其中,《國有土地使用權證》和《商品房銷售預售許可證》尤為重要,但在實踐中,有些開發商為了掩蓋虛假情況,經常找借口不出示這些文件的原件,總是說正拿著相關文件在報批某項手續。而消費者對“五證”進行驗證的環節又相當麻煩,所以導致一些手續并不齊全的樓盤在日后辦理房產證的過程中遭遇難題。據了解,這種情況一般存在于2006年之前銷售的商品房之中,因為從2006年開始,商品房開始網上簽約,一般不存在五證不全的情況。

 3.未達到原產權單位限制的房屋出售年限

 市面上還有一類次新房是某些單位為職工所建的公房,也是屬于福利的一種表現形式,單位規定職工必須住夠規定的年限后方能出售,所以房屋的產權也只有在住滿規定年限之后才能辦理。

 交易此類房屋可能帶來的風險有哪些?

 1. 二手房買賣合同無效之風險

 賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋,首當其沖的法律障礙就是《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條之規定。根據該條規定,賣房人未依法登記領取權屬證書的,房地產不得轉讓。

 對于二手房買賣來說,賣房人只有取得房屋權屬證書,才依法取得房屋權,從而有權處分該房屋,因此,如果賣房人在取得房屋權屬證書前出賣該房屋,二手房買賣合同的效力待定,如果發生爭議時賣房人仍未取得房屋權屬證書,則二手房買賣合同應認定無效。

 2.房屋的交付時間、權屬變更登記時間不確定

 現在無兩證的二手房更多的是期房,因此二手房能否按約交付并辦理房屋權屬變更登記,直接取決于開發商能否按約交付并辦理房屋權屬變更登記。而商品房的建設期限較長,能夠如期完工并交付取決于諸多主客觀條件,不確定性因素較多,難以控制。

 3.房屋質量難以保證

 現實中無兩證的二手房更多的是期房,在建成之前房屋質量如何根本無從判斷,這必然為二手房的交付留下了質量隱患。

 4.“一房二賣”不可不防

 無兩證的二手房買賣無法辦理預告登記,這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆,一旦房價高漲,違約成本過低,賣房人極有可能將房屋出售給他人。

如果買賣雙方簽訂了買賣合同,約定在未來的一個期限辦理產權過戶手續,約定期限到了,原業主即賣方也已順利辦理產權證,可原業主覺得自己的房子要價太,通知買方說要解除買賣合同,這時買方將被動,只能走法律程序維護自己的權益。

 其實,無論合同還是協議,均依賴于合同當事人的自覺履行,一方不自覺履行、不嚴格履行或者不完全履行,都將給對方帶來很大的風險或損失。

 建議:應當避免三種不安全交易方式

 總的來說,無兩證的二手房買賣存在極高的風險,由于原房主未辦理房地產權證,無論購買該房采取何種付款方式,均只能待原業主辦證之后才能辦理過戶手續。

 如果購房者購買該房屋的意愿相當強烈,而房產證的下發時間又指日可待,可以通過合理的方式安全交易。不過一定要避免以下三種危險操作:

 1.買家支付定金,等待房本下發后辦理產權交易

 這種方式常見于房本能夠很快辦理下來的次新房,賣方向買方承諾在一定時間內辦好房本,買方一般會支付10%-30%的購房定金,并要求留存原始購房合同和的復印件。等房本辦理完畢之后,支付剩余房款,再辦理過戶手續。

 但這種情況容易出現因為賣方不能按時辦理房本,導致交易不能履行,買賣雙方產生糾紛的情況,而且通常會有賣方坐地。

 2.買賣雙方做公證

 這種情況基本上是房產證辦理時間未知的房屋。買賣雙方簽訂買賣合同但是無法過戶,買方支付大部分房款給賣方,剩余部分在過戶以后結清。一旦在過戶前出現政策改變,導致的額外稅費由誰支付就成了問題。在這里要提醒大家,做公證對開發商以及房主的資料限制比較嚴格,并非的房屋都能夠公證,并且公證只能夠約束買賣雙方,無法左右第三方。

 3.找開發商改底單

 這屬于違規操作,開發商會有一定風險,并要求支付上萬元的改單費用。這部分房源大多是剛入住的新房,而且房源較少。這種交易不合規范,很容易發生開發商辦不了,改底單交易無法完成的情況。

綜上所述,購買沒有房產證的二手房會面臨很大的風險,因為沒有產權證將不能貸款、不能過戶、也不能辦理公證,所簽署的協議也是無效的,建議大家不要購買。