共有產(chǎn)權(quán)住房有兩個直接作用:一個是通過共有產(chǎn)權(quán)的方式,使得部分群眾自己支付一部分錢解決住房問題;另一個是規(guī)范經(jīng)濟適用房和限價商品房制度,遏制在購置型的保障房里的牟利空間,使得買房子是解決住房問題,而非投機牟利。它還能在一定程度上平抑高房價。共有產(chǎn)權(quán)住房上市交易,避免重蹈經(jīng)濟適用房、限價房出現(xiàn)的套利現(xiàn)象,就顯得尤為重要。
共有產(chǎn)權(quán)房申請限制
戶籍限制:家庭成員在本市實際居住,具有本市城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿3年,且在提出申請所在地的城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿2年。
行為限制:家庭成員在提出申請前5年內(nèi)未發(fā)生過住房出售行為和贈與行為,但家庭成員之間住房贈與行為除外。
年齡限制:同時符合上述標準,具有完全民事行為能力的單身人士(包括未婚、喪偶、或者離婚滿3年的人士),男性年滿28周歲、女性年滿25周歲,可以單獨申請購買共有產(chǎn)權(quán)房。
1、沒有房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證
從法律的角度而言,小產(chǎn)權(quán)房指的是沒有產(chǎn)權(quán)的房屋。也就是說這類房子是沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證,當然購房合同也不可能在房管局備案。因此,無法擁有一本合法合規(guī),有效的房產(chǎn)證,小產(chǎn)權(quán)房還無法擁有產(chǎn)權(quán)證。
因為辦理產(chǎn)權(quán)證,需要擁有國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。而這些小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)者是不具備五證,因此小產(chǎn)權(quán)房購買者無法到房管部門辦理相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證。所以,小產(chǎn)權(quán)房是沒有房產(chǎn)證以及產(chǎn)權(quán)證的。
2、無法進行銀行貸款和抵押貸款
由于小產(chǎn)權(quán)房沒有經(jīng)過備案,沒有房產(chǎn)證的,因此銀行是不給予貸款的。因此,若需要購買小產(chǎn)權(quán)房,則是需要一次性交清放款的。不僅僅說是買房不能貸款,即便買完房,也不可拿房子做抵押到銀行進行貸款。
3、小產(chǎn)權(quán)房保障差
因為目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā),不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售,所以一旦國家決定對該集體土地予以征用或?qū)w經(jīng)濟組織成員予以拆遷,小產(chǎn)權(quán)房購買者可能因其并非合格的購房者而被排斥在補償范圍之外,無法享受有關(guān)補償或優(yōu)惠條件,小產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益無法保護。
4、小產(chǎn)權(quán)房交易難
小產(chǎn)權(quán)房若向非集體成員的第三人出售,因其沒有房產(chǎn)證而無法完成產(chǎn)權(quán)過戶,小產(chǎn)權(quán)房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議,達到一房二賣或是多賣的目的,第三人的利益將得不到保證。
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