很多人買房后敗在了簽訂合同這一環(huán)節(jié)上，為了讓大家順利買房，小編為大家介紹買房簽訂合同應(yīng)該注意哪些問題？

1、弄清楚合同中的當(dāng)事人

在新房買賣過程中，合同簽署涉及兩個(gè)當(dāng)事方：一為購(gòu)房者，一個(gè)是開發(fā)商。

購(gòu)房者，即購(gòu)房合同中的“買受人”，他將要成為房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的人；需要支付房款，一旦違反合同約定，承擔(dān)違約責(zé)任。

2、不要隨意更改買受人

合同備案前，購(gòu)房者可和開發(fā)商自行協(xié)商更改買受人名稱。

合同備案后，房屋交付前，如果想更改買受人，需要購(gòu)房者和開發(fā)商一起到國(guó)土房管局辦理更名手續(xù)，需要交納更名費(fèi)，并獲得開發(fā)商同意。

如果房屋交付后，購(gòu)房者要更換名字，就需要拿到產(chǎn)權(quán)證以后辦理過戶手續(xù)，這樣花費(fèi)就更大了。

開發(fā)商，即購(gòu)買合同中的“出賣人”。購(gòu)房者需要確定與您簽約的就是開發(fā)商，即簽訂合同前要審查開發(fā)商的“五證二書”。如果您在簽訂認(rèn)購(gòu)書的時(shí)候，已經(jīng)審查了各種文件，那么這里就不用審查了，只需要核實(shí)購(gòu)房合同中的內(nèi)容和相關(guān)文件是否一致；但如果您之前沒有審查全部的文件，就不能嫌麻煩或者被開發(fā)商的借口搪塞過去而不看了。

牢記：審查上述文件時(shí)，一定要求開發(fā)商提供原件，不能僅看復(fù)印件！如果仍不放心，可抄下證件的號(hào)碼，去相關(guān)部門進(jìn)一步驗(yàn)證。

3、審查“五證二書”

“五證二書”是法律對(duì)銷售方的基本要求。“五證”是指國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證（建設(shè)工程開工證）、商品房銷售（預(yù)售）許可證。“二書”是指住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

“五證”中重要的是國(guó)有土地使用證和商品房銷售（預(yù)售）許可證，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。商品房銷售（預(yù)售）許可證的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

4、關(guān)于房屋面積方面的條款

商品房以建筑面積計(jì)算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。

目前交付房屋時(shí)，往往建筑面積增大，且不超過3％，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對(duì)買房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2％，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費(fèi)用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。

另一種按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。

5、關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額等的條款

價(jià)格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束發(fā)展商不得隨意加價(jià)，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等。 可注明買方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，如果不能通過的話，買方可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議買方無論有無貸款的必要，好爭(zhēng)取加入此條款，達(dá)到留給自己一個(gè)冷靜期的效果。

6、一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范

在合同中對(duì)付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購(gòu)房者交納一定數(shù)額的定金，只給購(gòu)房者一個(gè)收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購(gòu)房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。

7、一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定

資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。

8、買房簽合同時(shí)要注意的幾個(gè)細(xì)節(jié)問題

購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)，各項(xiàng)規(guī)定之間要避免與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的建設(shè)單位，簽字人是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。

合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如*市*區(qū)*街*號(hào)*花園* *號(hào)樓**房。房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積的分?jǐn)傇瓌t等要明確說明。

房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購(gòu)房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等要一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。

其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體地加以說明。同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)房屋的整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。

違約責(zé)任的約定一定要雙方對(duì)等，否則吃虧的還是消費(fèi)者。

一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：

購(gòu)房者不按期交款；開發(fā)商不按期交房；面積變動(dòng)超過約定幅度；房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求、保修不到位；產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理；公共設(shè)施不到位；宣傳或廣告承諾不兌現(xiàn)。

另外，買房簽合同注意，對(duì)于開發(fā)商提出的自己認(rèn)為不合理的條款，需要提出自己的修改意見，進(jìn)行協(xié)商，合同是當(dāng)事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，如果雙方無法形成合意的話，合同就無法成立。而且就您關(guān)心的問題，也要在合同中體現(xiàn)。在合意的過程當(dāng)中，任何一方都無權(quán)強(qiáng)制對(duì)方，任何一方都有不簽訂合同的權(quán)利。如果您認(rèn)為您的利益在合同當(dāng)中無法保障，而開發(fā)商又不同意修改或補(bǔ)充的話，購(gòu)房者有權(quán)重新選擇開發(fā)商及樓盤。

現(xiàn)實(shí)中也存在開發(fā)商因?yàn)橘Y金鏈條斷裂，可能會(huì)無力繼續(xù)建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，而停工時(shí)間較長(zhǎng)可能會(huì)形成爛尾樓，這對(duì)于購(gòu)房者維護(hù)自身的利益不利。建議您在簽正式合同之前，再實(shí)地了解一下項(xiàng)目情況。

如果選擇購(gòu)買，一定要詳細(xì)約定交房時(shí)間，以及相關(guān)的違約責(zé)任。購(gòu)房者交納房款之后，開發(fā)商一般出具的是收據(jù)，正式的購(gòu)房通常會(huì)在交房的時(shí)候給購(gòu)房者。主要是因?yàn)樯唐贩抠I賣合同中的約定不是終的實(shí)際面積，在實(shí)際建造過程中會(huì)有或多或少的誤差，所以，只有等到實(shí)際測(cè)量面積出來之后，該房屋的實(shí)際銷售價(jià)格才會(huì)準(zhǔn)確無誤，一般就在這時(shí)候出具。

目前市場(chǎng)上開發(fā)商基本上都是這么做的。 買房簽合同注意事項(xiàng)后,還要約定配套設(shè)施，如個(gè)人的門\窗型號(hào)，是否一戶一表等；公用的綠化、電梯等等。

“不可抗力”在買房合同中是如何界定的

包括出賣人逾期交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任，或不能或不履行交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任；買受人逾期付款 應(yīng)負(fù)的責(zé)任，以及毀約不買應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。根據(jù)我國(guó)《民法通則》第一百五十三條規(guī)定，“不可抗力”，是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。

依照此規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)了延伸、擴(kuò)張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

買房合同中關(guān)于售后物業(yè)管理的條款解析

這是購(gòu)房人在簽合同時(shí)容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費(fèi)。自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規(guī)定：“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。”

但是，在實(shí)際簽約時(shí)，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時(shí)與買受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對(duì)此，買受人應(yīng)該據(jù)理力爭(zhēng)，防止交房時(shí)物業(yè)公司變更物業(yè)費(fèi)。