違約責(zé)任是違反合同的民事責(zé)任的簡稱，是指合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合合同約定所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。

實(shí)踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，缺少實(shí)際效果。當(dāng)房價(jià)波動(dòng)、資金不足、稅費(fèi)改革等情況出現(xiàn)時(shí)，一方拖延或拒絕履行合同的情形時(shí)有發(fā)生。如有的買方簽約后認(rèn)為房價(jià)偏高或不想支付過戶稅費(fèi)，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時(shí)收到余款;有的賣方發(fā)現(xiàn)房價(jià)飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。那么，關(guān)于二手房購房合同中的違約責(zé)任你了解多少呢？

購買二手房約定違約責(zé)任時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1、合同義務(wù)的履行時(shí)限必須是簡單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。

2、每項(xiàng)主要義務(wù)均應(yīng)有違約責(zé)任一一對(duì)應(yīng)。

3、違約責(zé)任承擔(dān)方式應(yīng)首選違約金，數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因?yàn)檫`約金被認(rèn)為過高時(shí)法院會(huì)依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。

4、應(yīng)約定如解除合同，買方支付占用房屋期間使用費(fèi)用的計(jì)算方法以及賣方承擔(dān)買方裝修損失的計(jì)算依據(jù)。另外，守約方主張權(quán)利的成本如訴訟費(fèi)、律師費(fèi)也可約定由違約方承擔(dān)。

總之，在二手房交易中堅(jiān)持以上原則，嚴(yán)格確認(rèn)產(chǎn)權(quán)情況、交易程序和違約責(zé)任，將大大降低買賣雙方的交易風(fēng)險(xiǎn)，是買方的風(fēng)險(xiǎn)。

違約責(zé)任的形態(tài)有哪幾種?

1、不能履行。

又叫給付不能，是指債務(wù)人在客觀上已經(jīng)沒有履行能力，或者法律禁止債務(wù)的履行。

2、 延遲履行。

又稱債務(wù)人延遲或者逾期履行，指債務(wù)人能夠履行，但在履行期限屆滿時(shí)卻未履行債務(wù)的現(xiàn)象。其構(gòu)成要件為：存在有效的債務(wù);能夠履行;債務(wù)履行期徒過而債務(wù)人未履行;債務(wù)人未履行不具有正當(dāng)事由。是否構(gòu)成延遲履行，履行期限具有重要意義。

3、不完全履行。

是指債務(wù)人雖然履行了債務(wù)，但其履行不符合債務(wù)的本旨，包括標(biāo)的物的品種、規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量、質(zhì)量、運(yùn)輸?shù)姆椒āb方法等不符合合同約定等。不完全履行與否，以何時(shí)為確定標(biāo)準(zhǔn)?應(yīng)以履行期限屆滿仍未消除缺陷或者另行給付時(shí)為準(zhǔn)。

4、拒絕履行。

拒絕履行是債務(wù)人對(duì)債權(quán)人表示不履行合同。這種表示一般為明示的，也可以是默示的。例

5、債權(quán)人延遲。

債權(quán)人延遲或者成受領(lǐng)延遲，是指債權(quán)人對(duì)于以提供的給付，未為受領(lǐng)或者未為其他給付完成所必須的協(xié)力的事實(shí)。