對于大部分剛需購房者來說，為了減少利息支出，他們一般有兩種選擇，分別是等額本息提前還款、減少貸款額度。但是，實(shí)際上這兩種選擇均不劃算！
先來說個案例：
你申請了200萬房貸，等額本息30年還清。第一年的月還款額是這樣的：
這一年支出本金30045.37元，而支出利息高達(dá)97323.23元，看上去提前還款挺劃算的。但是如果我們這樣想，貸款200萬，剛開始只還利息，后一期還上全部本金，那我們剛開始的一年要還多少錢呢？
不用多說，剛開始的一年還的全部是利息，這一年的還貸支出就應(yīng)該是200萬×4.9%（五年期以上基準(zhǔn)年利率），結(jié)果是9.8萬，比我們等額本息計(jì)算的第一年支出多676.77元。等額本息之所以會少，是因?yàn)槲覀冞€了少量的本金。
看懂了嗎？實(shí)際上就利息成本而言，銀行完全是按照規(guī)定收取的利息，并沒有多收一分錢。假如你在第5年的時(shí)候一次性還了100萬，剩下還有100萬貸款，那么接下來你每年只需要還4.9萬元。我們來看看等額本息還款法后一個月還款的錢數(shù)：
200萬房貸，第360期月還款額為10614.05元，其中本金為10570.90元，而利息僅為43.15元。利息是這樣算出來的：剩余本金×月利率，也就是10570.90×4.9%÷12=43.15元。
銀行計(jì)算利息沒有任何問題，都是基于剩余本金計(jì)算的當(dāng)期應(yīng)還利息，等額本金還款法也是如此。
至于銀行一般推薦等額本息還款法，主要是大多數(shù)人等額本金還款壓力很大，選擇這種還款方式的人并不多。對于銀行來說實(shí)際上并無差別，即使是客戶選擇了等額本金還款，他們盡快收回來的資金也會重新放貸。從這個角度來說，銀行的利潤并不會因?yàn)橘彿空哌€款方式的不同而增多或減少。
網(wǎng)上有很多種說法，其中普遍的一種誤解是：等額本息還款法可以在前三分之一的還款周期里選擇提前還款，理由是剛開始還的絕大多數(shù)是利息，在這個時(shí)間段選擇提前還款，可以節(jié)省不小的利息成本。
接下來我們說說為什么提前還款不劃算。
其一、4.9%的利率只是名義利率，實(shí)際利率低于這一水平
要明白這個問題，我們先得說一下當(dāng)前的貨幣政策。任何貨幣政策的推出，目的都是刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而維持一定的通脹率是刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的在貨幣層面的重要方式，全都是如此。一定的通脹率可以鼓勵消費(fèi)、擴(kuò)大生產(chǎn)和增加。經(jīng)濟(jì)越不景氣，意味著貨幣越寬松、利率越低。維持一定通脹率的方式是什么？自然是增加貨幣供應(yīng)。
實(shí)際上，在未來相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，通脹都會一直維持下去，即便未來出現(xiàn)利率波動。
有了這個肯定的答案后，我們的貸款利率4.9%就應(yīng)該重新審視，具體來說，4.9%的利率只是名義利率，而實(shí)際利率要扣除同期的通脹率（主要以CPI來體現(xiàn)），粗暴一點(diǎn)計(jì)算，實(shí)際利率只有4.9%-1.9%=3%。
其二、保持一定的流動資金很重要
擁有一定量的流動資金可以通過購買理財(cái)產(chǎn)品來獲得收入，雖然可能年化收益率比貸款利率4.9%還低，但不要忘了，流動資金還能降低你的機(jī)會成本。
舉個例子吧：
你有200萬流動資金，目標(biāo)房產(chǎn)總價(jià)200萬。你有兩種選擇：200萬全部用于買房和首付三成60萬。
選擇前者，200萬首付，手中流動資金為0。
選擇后者，60萬首付，手中流動資金剩余140萬。
前者沒有月供成本，后者需要按月還款，似乎要承擔(dān)利息成本，但從機(jī)會成本的角度來說，后者要優(yōu)于前者。
更進(jìn)一步，我們現(xiàn)在可能沒有購房資格，但萬一未來有了購房資格呢？這個時(shí)候恐怕大家都會去買房，房價(jià)會上漲。而你的錢被用于還貸了，你很可能就沒有資金再買房了。由于房子屬于低流動性資產(chǎn)，全部資金投入房貸后，短時(shí)間很難抽身，即使決定立刻賣房，也要一段時(shí)間才能夠脫手，而且出售價(jià)格可能不理想，這里體現(xiàn)的就是機(jī)會成本。
這里舉的是再買房的案例，實(shí)際上渠道不僅限于買房，但把握住機(jī)會的前提都是你得有一筆流動資金。將流動資金用于提前還貸也是如此，等于降低自己的流動性，如果將資金用于提前還貸，你的流動性就等于零。
對于年輕人來說，買自己人生第一套房子盡量多地貸款，選擇盡量長的貸款期限，選等額本息而不是等額本金，也不宜提前還貸。在可預(yù)見的收入增長水平上，盡可能多地貸款才是劃算的。
