很多人為了實(shí)現(xiàn)自己的買房夢(mèng)紛紛選擇貸款買房,付完首付之后就開始每個(gè)月的還貸之旅,所以房貸如何計(jì)算便成了很多房奴所關(guān)心的問題,那計(jì)算房貸的方法又有哪些呢?提前還貸又有什么不一樣呢?

    房貸利息怎么算 房貸計(jì)算公式  

    根據(jù)一般房貸還款方式的計(jì)算公式分為兩種等額本息和等額本金兩種方式。 

    首先是等額本息計(jì)算公式。計(jì)算原則:在每個(gè)月的月供款中,銀行先收利息,后收本金;利息的比例因減少而降低,本金比例因增加而升高,但保持總月供額不變。

    第二種是等額本金計(jì)算公式:每月還款額=每月本金+每月本息  每月本金=本金/還款月數(shù)  每月本息=(本金-累計(jì)還款總額)X月利率 

    提前還貸 

    提前還款要交違約金這是很多人都清楚的,也是很多人都表示不解的地方：為什么提前還錢還要多交錢呢?這明明是好事啊!  

    其實(shí),原因很簡(jiǎn)單:因?yàn)轭^一年是利息多的時(shí)候,銀行想要設(shè)法制止借款人在此期限提前還貸,從而盡可能多地收取利息,一旦你想提前還款,讓銀行掙不夠錢,自然會(huì)想要用另一種方式迂回的賺回來,即違約金。所以提前還款前,首先要查看貸款合同中有關(guān)提前還款的要求,注意提前還款是否須交一定的違約金。

    根據(jù)提前還款的時(shí)間,各大銀行對(duì)于違約金的算法是不一樣的。

    貸款不滿一年的情況

    中國銀行:貸款不滿一年提前還款的,收取不超過6個(gè)月利息違約金(按照提前還款日的貸款利率計(jì)算)。  農(nóng)業(yè)銀行:貸款不滿一年提前還款的,按照本金乘以月利率的方式收取,月利率為貸款利率除以12個(gè)月減去還款月數(shù)。 招商銀行:貸款不滿一年的提前還款,收取不低于實(shí)際還款額3個(gè)月利息。建設(shè)銀行:貸款不滿一年的提前還款,收取提前還款額百分之三。交通銀行:部分提前還貸規(guī)定低不能少于每月還款額6倍,高不能超過每月還款額的35%,部分提前還款者可每年免費(fèi)還款一次。全部提前還款者需承擔(dān)支付違約金,收取當(dāng)次還款金額的1%。但具體還款金額還需按照合同實(shí)施。工商銀行:貸款不滿一年提前還款的,收取提前還款金額的百分之五作為違約金。可以根據(jù)自己貸款的銀行的時(shí)間算出提前還款需要交的違約金數(shù)額。

     貸款滿一年的情況 

     農(nóng)業(yè)銀行:貸款滿一年后提前還款,只要之前沒有任何提前還款記錄,則不收取違約金。工商銀行、中國銀行、廣發(fā)銀行、光大銀行、浦發(fā)銀行:貸款滿一年后提前還款,不收取任何違約金。