房貸是如何計算的呢?貸款買房子可是一件頭等大事,很多人不知道具體的房貸利息的算法。目前來說個人住房貸款還款的方式主要有兩種:等額本息還有等額本金兩種還款方法。兩種方法的房貸是如何計算的呢?選擇哪一種方法,都是購房者在貸款之前要考慮清楚的問題。房貸是如何計算的

等額本息就是指在還款期間內(nèi),每月所還同樣數(shù)額的貸款;等額本金就是指在還款期之內(nèi)把貸款的總數(shù)額等分,每月所還同樣數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息。一般來說,相同貸款年限,等額本金的方法比等額本息支付的利息要少。房貸是如何計算的

究竟房貸是如何計算的呢?買房貸款到底怎么還更劃算?接下來就看一下具體的分析。

一、等額本息的還款方法和等額本金的還款方法的比較房貸是如何計算的

1、等額還款法,即借款人每月按相等的金額償還貸款本息,其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清。房貸是如何計算的

由于每月的還款額相等,因此,在貸款初期每月的還款中,剔除按月結(jié)清的利息后,所還的貸款本金就較少;而在貸款后期因貸款本金不斷減少、每月的還款額中貸款利息也不斷減少,每月所還的貸款本金就較多。??房貸是如何計算的

具體的公式是月還款額=本金*月利率*[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]      式中n表示貸款月數(shù),^n表示n次方,如^240,表示240次方(貸款20年、240個月)月利率=年利率/12 ,總利息=月還款額*貸款月數(shù)-本金房貸是如何計算的

2、等額本金還款法,即借款人每月按相等的金額(貸款金額/貸款月數(shù))償還貸款本金,每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清,兩者合計即為每月的還款額。

這個公式是月還款額=本金/n+剩余本金*月利率,總利息=本金*月利率*(貸款月數(shù)/2+0.5)

下面我們通過例子看一下這兩種房貸利息的算法:

例如同樣是借10萬元、15年期的公積金貸款,等額還款法的月還款額為760.40元,而等額本金還款法的首月還款額為923.06元(以后每月遞減2.04元),比前者高出163.34元。由于后者提前歸還了部分貸款本金 ,較前者實際上是減少占用和縮短占用了銀行的錢,當(dāng)然貸款利息總的計算下來就少一些(10年下來共計為3613.55元),而并不是借款人得到了什么額外實惠!

不同的還款方式,只是為滿足不同收入、不同年齡、不同消費(fèi)觀念人們的不同需要或消費(fèi)偏好而設(shè)定。其實質(zhì),無非是貸款本金因“朝三暮四”或“朝四暮三”式的先還后還,造成貸款本金事實上的長用短用、多用少用,進(jìn)而影響利息隨資金實際占用數(shù)量及期限長短的變化而增減。

綜上看來,房貸怎么算,怎樣還房貸更劃算這些問題是因人而異的,購房者應(yīng)該根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)情況選擇適合自己的。