買公房除了要交契稅、稅及附加、個(gè)稅以外，還需要多交一筆土地出讓金。而繳稅的多少也跟買家名下房屋套數(shù)、房屋面積、房屋是否滿五年、是否是賣家名下唯一住房有關(guān)。另外，公房沒(méi)有"普通住宅"和"非普通住宅"之分，土地出讓金的征收與房屋面積有關(guān)。

一、什么是公房？

公房是公有住房的簡(jiǎn)稱，它是國(guó)有住宅，指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)）歸國(guó)家。

公房分為兩種，一種是不能上市交易的，居民只擁有使用權(quán)；一種是可以上市交易的公房，也就是我們通常說(shuō)的已購(gòu)公房，下文購(gòu)房指南將對(duì)此類房屋做稅費(fèi)分析，并進(jìn)行實(shí)例計(jì)算。

二、已購(gòu)公房如何計(jì)算稅費(fèi)？

（一）已購(gòu)公房計(jì)稅依據(jù)：

已購(gòu)公房繳稅時(shí)，計(jì)稅依據(jù)通常有兩個(gè)，一個(gè)是稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定價(jià)，實(shí)行一房一價(jià)，數(shù)額需要在繳稅時(shí)才能確認(rèn)；一個(gè)是網(wǎng)簽價(jià)，即買賣雙方在網(wǎng)簽時(shí)定的價(jià)錢。二手房繳稅時(shí)，核定價(jià)和網(wǎng)簽價(jià)，哪個(gè)高取哪個(gè)為稅基。

（二）已購(gòu)公房稅費(fèi)種類

1、稅及附加稅

（1）房子不滿兩年：全額征收

稅=（網(wǎng)簽價(jià)或核定價(jià)/1.05）×5.6% （網(wǎng)簽價(jià)、核定價(jià)哪個(gè)高取哪個(gè)）。其中包含附加：

地方附加=稅×2%；

費(fèi)附加=稅×3%；

城市維護(hù)建設(shè)稅=稅×7%。

（2）房子滿兩年，免征。

2、契稅

（1）網(wǎng)簽價(jià)＞核定價(jià)

① 首套，90㎡以下（含），契稅=（網(wǎng)簽價(jià)-稅）×1%；

② 首套，90㎡以上，契稅=（網(wǎng)簽價(jià)-稅）×1.5%；

③ 二套房，90㎡以下（含），契稅=（網(wǎng)簽價(jià)-稅）×1%；

④二套房，90㎡以上，契稅=（網(wǎng)簽價(jià)-稅）×1.5%；

⑤三套及以上套數(shù)，契稅=（網(wǎng)簽價(jià)-稅）×3%。

（2）核定價(jià)＞網(wǎng)簽價(jià)

① 首套，90㎡以下（含），契稅=核定價(jià)/1.05×1%；

② 首套，90㎡以上，契稅=核定價(jià)/1.05×1.5%；

③ 二套房，90㎡以下（含），契稅=核定價(jià)/1.05×1%；

④二套房，90㎡以上，契稅=核定價(jià)/1.05×1.5%；

⑤三套及以上套數(shù)，契稅=核定價(jià)/1.05×3%。

3、個(gè)人所得稅

（1）轉(zhuǎn)讓家庭名下滿五年且唯一住宅的，免征個(gè)人所得稅。

（2）轉(zhuǎn)讓家庭名下不滿五年，或滿五年不唯一住宅的，按照“差額”的20%征收個(gè)人所得稅；

①如果網(wǎng)簽價(jià)＞核定價(jià)，個(gè)人所得稅=（網(wǎng)簽價(jià)-原值-原契稅-網(wǎng)簽價(jià)×10%-貸款利息-本次稅及附加）×20%；

②如果核定價(jià)＞網(wǎng)簽價(jià)，個(gè)人所得稅=（核定價(jià)/1.05-原值-原契稅-核定價(jià)×10%-貸款利息-附加）×20%。

注：如果查不到房屋原值，直接按全額的1%計(jì)算個(gè)人所得稅。

4、土地出讓金（此處以北京已購(gòu)公房為例，各地區(qū)規(guī)定不同）

（1）若賣家當(dāng)年以成本價(jià)購(gòu)房：土地出讓金=當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×1%。

（2）若業(yè)主當(dāng)年以優(yōu)惠/標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房：先向原單位繳納土地出讓金，補(bǔ)成成本價(jià)（優(yōu)補(bǔ)成）：當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×6%，再繳納土地出讓金：當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×1%。

三、案例計(jì)算

北京勁松八區(qū)一套56㎡公房，房產(chǎn)證下發(fā)年份為1980年，賣家原來(lái)按成本價(jià)購(gòu)房，賣家家庭名下唯一住房，現(xiàn)在以200萬(wàn)網(wǎng)簽價(jià)出售，以網(wǎng)簽價(jià)計(jì)稅，買方是二套購(gòu)房，這套房產(chǎn)稅費(fèi)是多少 ？

1、稅，滿兩年，免征。

2、契稅，二套房，稅率為3%。

契稅=（網(wǎng)簽價(jià)-稅）×3%=6萬(wàn)元

3、個(gè)人所得稅，滿五唯一，免征。

4、土地出讓金，賣家按成本價(jià)購(gòu)房。

土地出讓金=當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×1%=1560×56×1%=873.6元

稅費(fèi)總計(jì)：60873.6元。

二手房市場(chǎng)上，已購(gòu)公房一般年限較長(zhǎng)，個(gè)人所得稅、稅及其附加稅多數(shù)是免征的，所以稅費(fèi)比商品房低。相信大家看完上文介紹，會(huì)對(duì)已購(gòu)公房稅費(fèi)計(jì)算有了更深的了解了，希望上文的介紹能為您提供幫助。