房子糾紛時我們現(xiàn)在生活中老是遇見的問題，房子交易對于個人而言都是比較重要的，但是如果錢給了，卻出現(xiàn)了各種房子的問題。在這些問題中感覺麻煩的一個就是代理銷售的糾紛了，因?yàn)樗峭ㄟ^代理或者中介的一個過程，中間又走了一個程序。

面臨此類問題我們應(yīng)該如何快捷有效的去面臨呢？我們首要的是了解為什么會有代理銷售糾紛。主要原因有：

１、商品房的銷售模式改變了，比如他的買賣標(biāo)改變了、房子合同與物業(yè)相關(guān)的合同混淆在一起了、售后包租問題啊、還有就是代理銷售的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生改變。

2、房價上漲引發(fā)購房人的不滿，房價下調(diào)使得許多人可能會反而會解除合同。

3、房地產(chǎn)的調(diào)控政策改變引發(fā)糾紛，要么就是沒有履行合同未交房，或者是買房人借貸買房時回避了許多條件。

關(guān)于委托人的任意解除權(quán)問題

商品房委托代理銷售合同性質(zhì)上屬于委托合同。根據(jù)《合同法》第410條規(guī)定，委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。有疑問的是，商品房委托代理銷售合同中是否允許當(dāng)事人約定解除權(quán)的放棄？

我們認(rèn)為，商品房委托代理銷售中，受托人往往已經(jīng)開始了所涉樓盤的銷售處、銷售廣告等的設(shè)計(jì)與宣傳工作，有的為委托事務(wù)已經(jīng)投入大量的人力和物力來開拓市場、聯(lián)系客戶。基于風(fēng)險的分擔(dān)，應(yīng)當(dāng)允許雙方以約定排除委托人的任意解除權(quán)。

關(guān)于溢價款問題

《商品房銷售管理辦法》第28條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。當(dāng)事人如果在商品房委托代理銷售合同中約定受托人可以收取溢價款的，是否無效？

我們認(rèn)為，雙方當(dāng)事人對溢價獎勵的約定系雙方共同的真實(shí)意思表示，不違反法律及法規(guī)，也不損害社會公共利益和第三人利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

關(guān)于傭金與溢價款的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，國家計(jì)委和建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定。實(shí)行獨(dú)家代理的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)高不得超過成交價格的3％。對于約定的傭金和濫價款超過成交價格3％的標(biāo)準(zhǔn)，超過部分應(yīng)否支持？

我們認(rèn)為，《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》的有關(guān)規(guī)定屬于管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，且不屬于法律和法規(guī)，故對合同效力不產(chǎn)生影響。

關(guān)于可得利益的問題

實(shí)踐中商品房委托代理銷售合同解除后，受托人主張可得利益的，實(shí)踐中存在三種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品房面積和現(xiàn)有市場價格計(jì)算可得利益，予以支持；

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，受托人代理商品房銷售是否能夠獲得傭金尚受國家政策、房地產(chǎn)市場等多種因素影響，其以合同所約定的可銷售金額為依據(jù)主張可得利益不能成立；

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房委托代理合同解除，涉案商品房并未進(jìn)行實(shí)際銷售，對可得利益由法院根據(jù)個案酌情處理。

我們認(rèn)為，如果傭金、溢價款等可得利益通過現(xiàn)有條件可以確定，具有確定性，則予以支持。如果通過現(xiàn)有條件無法具體確定，則不予支持。