定金是一個(gè)規(guī)范的法律概念，在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，買(mǎi)方支付定金是為了保證買(mǎi)賣(mài)雙方合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。商品房交易中，買(mǎi)家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；若買(mǎi)家不履行合同，無(wú)權(quán)要求返還定金，賣(mài)家不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。

那么如何規(guī)避二手房定金糾紛呢？

一、定金并非越多越好

有的賣(mài)家認(rèn)為，定金越多越好，尤其是還有尚未還清房貸的賣(mài)家可以用此來(lái)解抵押。但對(duì)于賣(mài)家來(lái)說(shuō)也并非定金越多越好，定金收多少一般是基于二手房買(mǎi)賣(mài)雙方的協(xié)商結(jié)果，但還需要考慮其他因素。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定，定金的數(shù)額不能超過(guò)主合同標(biāo)額的20%，超過(guò)的部分不受法律保護(hù)。舉例說(shuō)明，如果業(yè)主出售一套合同價(jià)為100萬(wàn)的房子，定金多收取20萬(wàn)元。

二、注意定金vs意向金vs訂金的不同

意向金：在意向金轉(zhuǎn)為定金之前，不會(huì)對(duì)賣(mài)方構(gòu)成約束。支付定金一定要簽署定金合同，買(mǎi)賣(mài)雙方需按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

訂金：訂金的效力取決于雙方當(dāng)事人的約定，雙方當(dāng)事人如果沒(méi)有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，如果購(gòu)房者不想購(gòu)買(mǎi)，作為預(yù)付款的“訂金”應(yīng)可退還。

定金：是一種擔(dān)保形式，是作為履行合同的擔(dān)保。給付定金的一方如果不履行合同義務(wù)，無(wú)權(quán)要求對(duì)方返還，而接受定金的一方不履行合同義務(wù)，則要雙倍返還定金。

三、了解定金罰則

很多二手房交易雙方都聽(tīng)說(shuō)過(guò)雙倍返還定金的罰則規(guī)定，那么具體的實(shí)施條件是什么呢？首先如果想要定金罰則得以實(shí)現(xiàn)，那么定金合同就必須合法且成立。（定金合同必須以書(shū)面的形式呈現(xiàn)，口頭上的約定是無(wú)效的。）其次，如果賣(mài)方存在因?yàn)檫`約行為導(dǎo)致合同不能正常履行的情況，需將雙倍將定金返還給支付方。

在一般情況，如果賣(mài)家只收取定金然后反悔交易的，要將定金雙倍返還買(mǎi)家，因此賣(mài)方收取定金越多違約后的賠償數(shù)額也就越大。（其他違約情況需要看合同約定）