在二手房交易中,不少人為了避稅而簽訂“陰陽(yáng)合同”,即同一套房產(chǎn)簽訂兩份甚至多份合同,一份是交由工商部門備案的合同,被稱為“陽(yáng)合同”,另一份就是實(shí)際交易合同,被稱為“陰合同”。
“陰陽(yáng)合同”一般表現(xiàn)為兩種形式,一種是虛高房?jī)r(jià),合同中約定的房?jī)r(jià)高于實(shí)際成交價(jià)格,并以此合同作為向銀行申請(qǐng)按揭貸款的依據(jù),以此達(dá)到減少首期款的目的。另一種就是壓低房?jī)r(jià),在合同中約定的房?jī)r(jià)低于實(shí)際成交價(jià)格,并以此合同作為辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)的依據(jù),從而達(dá)到逃稅的目的。
一旦簽訂“陰陽(yáng)合同”,買賣雙方就會(huì)面臨許多風(fēng)險(xiǎn),因此不建議大家簽訂“陰陽(yáng)合同”,如果你已經(jīng)簽了,你就需要知道以下三點(diǎn)問(wèn)題。
1、“陰陽(yáng)合同”中部分條款無(wú)效不影響其他條款的效力
簽訂“陰陽(yáng)合同”屬于惡意串通,損害國(guó)家或者第三人利益的行為,或者屬于以合法形式掩飾非法目的的行為,根據(jù)合同法的規(guī)定,效力上應(yīng)為無(wú)效合同。
但是,由于合同全部無(wú)效會(huì)導(dǎo)致一系列問(wèn)題,比如要撤銷過(guò)戶登記和銀行按揭等,而且根據(jù)合同法第56條規(guī)定,合同部分無(wú)效,不影響其他部分效力,其他部分仍然有效。
因此,如果簽訂“陰陽(yáng)合同”的事實(shí)一旦被發(fā)現(xiàn),“陰陽(yáng)合同”中的價(jià)格條款將被認(rèn)定無(wú)效,而其他條款的效力不受影響。
2、“陽(yáng)合同”有效部分與“陰合同”規(guī)定不同時(shí),應(yīng)以當(dāng)事人真實(shí)意思表示為標(biāo)準(zhǔn)判斷
由于陽(yáng)合同在效力上是部分無(wú)效,也就是價(jià)格條款無(wú)效,那么在確定買賣雙方真實(shí)的成交價(jià)格上,一般以陰合同的約定為準(zhǔn)。
那么,如果“陽(yáng)合同”和“陰合同”的規(guī)定有不同之處,應(yīng)當(dāng)以哪個(gè)合同的規(guī)定為準(zhǔn)呢?
認(rèn)為,仍應(yīng)當(dāng)探究雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,并以此為標(biāo)準(zhǔn)判斷合同內(nèi)容。
3、如果居間合同是“陰陽(yáng)合同”,居間報(bào)酬的確定應(yīng)以實(shí)際交易價(jià)格作為依據(jù)
房屋的真實(shí)成交價(jià)格應(yīng)按買賣合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思來(lái)認(rèn)定,由于備案合同價(jià)格往往低于實(shí)際交易價(jià)格,其實(shí)質(zhì)是以合法形式掩蓋避稅的非法目的,損害了國(guó)家利益,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。
據(jù)此,居間報(bào)酬的確定應(yīng)以實(shí)際交易價(jià)格作為依據(jù),否則對(duì)中介機(jī)構(gòu)顯失公平。
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