房產(chǎn)的過戶方式有多種多樣，但是對(duì)于二手房的交易來說基本就是分為兩種，一種是房產(chǎn)過戶，另一種是房產(chǎn)更名。別看兩者雖然只有一字之差，但是很多人卻因?yàn)闆]搞懂兩者的具體概念吃了很多不必要的虧。

一、房產(chǎn)更名

房產(chǎn)更名是指在不動(dòng)產(chǎn)證沒有辦理好的前提下對(duì)房屋買賣合同上的名字進(jìn)行變更，使房產(chǎn)的擁有者通過簽訂合同的形式發(fā)生轉(zhuǎn)讓。

房產(chǎn)更名的一大前提是“不動(dòng)產(chǎn)證沒有辦理好”，通常存在于新房尚未交付或交付初期。

需要注意的是，房產(chǎn)更名中存在著兩個(gè)另類的情況，一種是在婚姻良好的情況下，房產(chǎn)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，如果不動(dòng)產(chǎn)證上只有一個(gè)人的名字，需要辦理增名手續(xù)的，攜帶相關(guān)資料到房產(chǎn)交易中心“變更登記”窗口辦理即可，此種情況不屬于房產(chǎn)更名。

第二種情況是，夫妻雙方離婚之后，只能以贈(zèng)與的方式更名，使房產(chǎn)的擁有者發(fā)生轉(zhuǎn)變。

二、房產(chǎn)過戶

房產(chǎn)過戶是指通過轉(zhuǎn)讓、買賣、贈(zèng)予、繼承遺產(chǎn)等方式獲得房產(chǎn)，去房屋權(quán)屬登記中心辦理的房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。即房屋產(chǎn)權(quán)從甲方轉(zhuǎn)移到乙方的全過程。

三、房產(chǎn)更名和過戶的區(qū)別

1.操作方式

房產(chǎn)更名是通過開發(fā)商完成的，購(gòu)房者在購(gòu)房階段通過更改與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同，使房屋的所有人轉(zhuǎn)變成另一個(gè)人或者是多人共有，該過程的房屋所有權(quán)人不會(huì)發(fā)生變化。還有一個(gè)情況就是房屋合同已經(jīng)備案的，我們就需要去房管所辦理合同更名。

而房產(chǎn)過戶則在房地產(chǎn)交易中心完成的，通過過戶，房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，所有權(quán)人發(fā)生變化。

2.是否有不動(dòng)產(chǎn)證

房產(chǎn)更名是在房屋的不動(dòng)產(chǎn)證尚未辦理下來之前進(jìn)行的更名行為，通過在開發(fā)商處登記備案，重新簽訂購(gòu)房合同即可。

房產(chǎn)過戶則是建立在擁有房屋不動(dòng)產(chǎn)證的前提下的，通過轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)實(shí)現(xiàn)過戶的。

3.費(fèi)用

無論是房產(chǎn)更名還是房產(chǎn)過戶。在處理的過程中，都會(huì)產(chǎn)生一定的費(fèi)用，房產(chǎn)更名是開發(fā)商在與購(gòu)房者重新簽訂合同之后，收取一定的更名費(fèi)，之后，開發(fā)商會(huì)通知被更名者來共同辦理不動(dòng)產(chǎn)證。

相比房產(chǎn)更名收取的固定份費(fèi)用，房產(chǎn)過戶因?yàn)樾问蕉鄻樱谵k理的過程中除了繳納基本的費(fèi)用之外，還會(huì)產(chǎn)生各種各樣的稅費(fèi)，按照房屋買賣來說，主要稅費(fèi)有以下幾種：

契稅：

首套房：90平方米以下的按1%繳納，90平方米以上的按評(píng)估價(jià)1.5%繳納

二套房：90平方米以下的按1%繳納，90平方米以上的按評(píng)估價(jià)2%繳納

三套房：全部按照評(píng)估價(jià)3%繳納

增值稅 個(gè)人所得稅：

住宅：

房產(chǎn)證登記日期未滿兩年，需按照評(píng)估價(jià)的6.6%繳納增值稅和個(gè)人所得稅

房產(chǎn)證登記日期滿兩年，免增值稅，需繳納1%個(gè)人所得稅

房產(chǎn)證登記日期滿五年不唯一，需繳納個(gè)人所得稅1%

房產(chǎn)證登記日期滿五年唯一，免稅

非住宅：

賣方：12.65%大稅（10.65%增值 2%個(gè)人稅）

買方：3.05%個(gè)人所得稅

由于房產(chǎn)過戶的種類較多，所以不同的過戶方式，其手續(xù)也略有不同，而且不同的過戶方式過程中產(chǎn)生的費(fèi)用也是不同的。所以。房產(chǎn)過戶要比房產(chǎn)更名復(fù)雜的多。