二手房的房齡指自房屋竣工驗(yàn)收合格交付使用之日起開(kāi)始計(jì)算房屋的年限。

房齡對(duì)貸款的最直接影響就是貸款年限，房齡越大，貸款年限越短。通常要求房齡最長(zhǎng)不超過(guò)20或者25年，嚴(yán)格一些的銀行要求不超過(guò)15年或者10年，相對(duì)寬松的銀行要求不超過(guò)30年。

辨別二手房房齡，光看房產(chǎn)證是不夠的。有時(shí)房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證會(huì)無(wú)法準(zhǔn)確反映房屋的建造年限。房產(chǎn)證上的日期只能反映房屋所有權(quán)人實(shí)際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期，如果是二手房，可能已經(jīng)轉(zhuǎn)手了兩三次。所以，想查真實(shí)的房齡，最好不怕麻煩到房管部門(mén)查詢。

通過(guò)以下方法判斷房屋的“年齡”

1）墻面

看到新近粉飾的墻面，可以從周圍居民或房管部門(mén)那里確認(rèn)一下房屋的真實(shí)年代，不要隨便聽(tīng)信房產(chǎn)中介公司關(guān)于房屋年代的介紹。

2）裝修

房屋內(nèi)如果新近裝飾過(guò)，可以進(jìn)入廚房、衛(wèi)生間觀察，因?yàn)閺N衛(wèi)的裝修比較難以改變，一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實(shí)裝修年代。

3）樓道

觀察樓道情況，了解戶表狀況。

4）外立面

從房子的外立面來(lái)分辨房齡是個(gè)不錯(cuò)的辦法，通過(guò)外墻使用的材料可以將房齡猜出十之八九。1988年以前，房子都不太注重外觀，基本上都是水泥外面，即俗稱的“涂灰樓”；1988年以后，新建的房子對(duì)于外立面的美觀開(kāi)始重視起來(lái)；1988年至1992年間，修建的大多采用了石米外墻，凹凸不平的石粒作墻面，灰白相間；1993年至1996年，新建的房子開(kāi)始用馬賽克裝飾外墻，房子看起來(lái)比較細(xì)致、整潔、易清洗；1996年以后至今，各式各樣的條形磚開(kāi)始風(fēng)行，開(kāi)發(fā)商在修建房子時(shí)非常重視外觀，近幾年推出的新樓盤(pán)已有不少開(kāi)始采用玻璃外墻。

5）內(nèi)結(jié)構(gòu)

細(xì)辨內(nèi)結(jié)構(gòu)，上世紀(jì)80年代的房屋，在修建時(shí)并不注重“廳”的功能，因此最明顯的特征是廳小，多為用預(yù)制板修建的六層板樓，在權(quán)屬上大多為房改房。上世紀(jì)90年代的房屋，在戶型設(shè)計(jì)上開(kāi)始出現(xiàn)“廳”的概念，新建兩房一廳的房子使用面積大約有80平方米左右，講究“大客廳、一梯兩戶”，客廳在15平方米左右，周邊環(huán)境與配套設(shè)施較完善。