7月20日，最新一期LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)報(bào)價(jià)出爐：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，均與上一期相同，至此，LPR已經(jīng)連續(xù)15個(gè)月保持不變。

什么叫LPR？

在2019年的時(shí)候，央行發(fā)布公告決定完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制，主要特點(diǎn)是：報(bào)價(jià)方式改為按照公開市場(chǎng)操作利率加點(diǎn)、增加5年期以上期限品種、報(bào)價(jià)行范圍代表性增強(qiáng)和報(bào)價(jià)頻率改為每月報(bào)價(jià)一次。

說白一點(diǎn)：以前我們買房，參考的是基準(zhǔn)利率，房產(chǎn)網(wǎng)站加盟也就是最近幾年一直沒有變化的4.9%，銀行在此基礎(chǔ)上，會(huì)進(jìn)行上浮、持平或下折的操作，從最近兩年的情況來看，不少城市買房利率普遍要上浮20%以上。

但是，根據(jù)規(guī)定，從2019年8月份開始，我們所熟知的房貸利率，就不再掛鉤貸款基準(zhǔn)利率了，開始以LPR報(bào)價(jià)為“錨”。

每個(gè)月20號(hào)上午9點(diǎn)半，你都可以在全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心和央行網(wǎng)站找到，LPR報(bào)價(jià)分1年期和5年期，由于房貸動(dòng)輒幾十二三十年的，所以參考的是5年期以上LPR的報(bào)價(jià)。

舉個(gè)例子，7月份，1年期/5年期LPR分別為3.85％/4.65％，房貸利率參考的是4.65%，各個(gè)銀行在此基礎(chǔ)上進(jìn)行加點(diǎn)（0.01%為1個(gè)基點(diǎn)），如果首套房加80個(gè)基點(diǎn)，那房貸執(zhí)行利率就是5.45%，如果加100個(gè)基點(diǎn)，那執(zhí)行利率就是5.65%，以此類推。

這一次，LPR連續(xù)15個(gè)月沒有變化，信號(hào)意義更濃。

原因很簡(jiǎn)單，在7月15日，央行剛剛?cè)娼禍?zhǔn)0.5%，釋放長(zhǎng)期資金1萬(wàn)億，貨幣寬松的力度，超出了市場(chǎng)各大研究機(jī)構(gòu)的預(yù)期，讓很多人以為貨幣政策會(huì)出現(xiàn)“急轉(zhuǎn)彎”，進(jìn)而LPR報(bào)價(jià)也會(huì)調(diào)降，比如經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平稱“貨幣寬松的窗口正在打開”。

大家這么想也不是沒有道理，畢竟降低存款準(zhǔn)備金率，房產(chǎn)網(wǎng)站加盟能降低銀行的負(fù)債成本。

像再貸款、再貼現(xiàn)、中期便利操作（MLF）、公開市場(chǎng)操作（OMO）、常用借貸便利（SLF），這些都是銀行向中央銀行的借款。

銀行負(fù)債成本降低了，那用于放貸的利差也會(huì)增加，無(wú)形當(dāng)中可以推動(dòng)貸款利率下降，這是很多人猜測(cè)降息的原因。

但全面降準(zhǔn)后并沒有出現(xiàn)降息，原因出在哪？

第一，MLF利率并沒有下降，降準(zhǔn)釋放的負(fù)債空間還不夠。

盡管LPR是由18家銀行進(jìn)行報(bào)價(jià)的，但這里有一個(gè)前提：各家銀行是在MLF利率的基礎(chǔ)上加點(diǎn)報(bào)價(jià)。

聊這個(gè)問題前，我們要先知道央行貨幣政策的傳導(dǎo)路徑。

要知道，我國(guó)的貨幣分發(fā)體系，有一個(gè)鏈條：央行負(fù)責(zé)制定政策利率（OMO逆回購(gòu)利率、MLF利率）——傳導(dǎo)到銀行間市場(chǎng)（DR007）——最終到實(shí)體的存貸款利率（LPR）。

換句話說，MLF利率就是LPR的“錨”。

而本月15號(hào)公布的MLF利率，并沒有任何變化，說明降準(zhǔn)沒有給銀行帶來太大的成本下降空間。

因此，18家報(bào)價(jià)行本月報(bào)價(jià)變動(dòng)的算術(shù)平均值，會(huì)小于最小調(diào)整步長(zhǎng)(5個(gè)基點(diǎn)或0.05%)，這么一來，LPR當(dāng)然不會(huì)下降了。

第二，降準(zhǔn)是為了調(diào)結(jié)構(gòu)，保就業(yè)，完全沒有大幅寬松的必要。

央行在解釋全面降準(zhǔn)的意圖時(shí)，已經(jīng)明確說了：是為了緩解小微企業(yè)的資金成本壓力。

今年大宗商品原材料漲勢(shì)迅猛，受限于有限的需求，不少下游企業(yè)無(wú)法轉(zhuǎn)嫁成本，數(shù)據(jù)顯示，5月份，主要原材料購(gòu)進(jìn)價(jià)格指數(shù)和出廠價(jià)格指數(shù)分別為72.8%和60.6%，高于上月5.9和3.3個(gè)百分點(diǎn)。

這部分錢，銀行拿到手里后，會(huì)優(yōu)先貸給中小微企業(yè)，尤其是處于產(chǎn)業(yè)鏈末端、能提供大量就業(yè)崗位的工廠、制造業(yè)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

而且現(xiàn)在正值稅期高峰，每年的季初月份，也就是1、4、7、10月是繳稅大月，在這些月份中，中下旬是繳稅高峰期。

企業(yè)要把資金從商業(yè)銀行等銀行體系中的抽離，稅金從納稅人賬戶劃出，最終劃繳至國(guó)庫(kù)，銀行賬戶上的錢自然會(huì)變少，這時(shí)候就需要央行投放更多的流動(dòng)性，房產(chǎn)網(wǎng)站加盟來維護(hù)資金面正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

換句話說，“殺雞焉用牛刀”。

現(xiàn)在，先用降準(zhǔn)的方式來緩解一下中小企業(yè)的資金壓力，如果直接10天內(nèi)打出“降準(zhǔn)+降息”的組合拳，未免有點(diǎn)大動(dòng)干戈。

總之，正如央行一直強(qiáng)調(diào)的那樣，貨幣政策不可能出現(xiàn)急轉(zhuǎn)彎，穩(wěn)才是第一位的。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，也不可能再?gòu)?fù)制寬松政策加持，類似2020年那樣的環(huán)境了。

各位應(yīng)該還記得，2020年初，央行在2月和4月份連續(xù)兩次降息，地方債、國(guó)債持續(xù)加碼，長(zhǎng)三角、珠三角樓市出現(xiàn)啟動(dòng)跡象，京滬二手房也開始蠢蠢欲動(dòng)。

到了去年12月份，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲3.9%，二手房?jī)r(jià)同比上漲達(dá)8.6%，全年二手住宅總體成交量同比增長(zhǎng)23%，甚至回歸2016年的巔峰水平。

但在2021年，這種寬松貨幣——流入樓市——成交量增加——房?jī)r(jià)上漲的鏈條，不可能再出現(xiàn)了。

一方面，不會(huì)再出現(xiàn)像去年那種力度的寬松政策，從央行最新《貨政報(bào)告》也能看出來，常態(tài)化的貨幣政策不會(huì)發(fā)生改變，總量控住了，M2、M1當(dāng)然也會(huì)控住，銀行手里的錢沒去年那么充裕。

另一方面，也是最重要的：LPR與房貸利率基本已經(jīng)脫鉤，加上銀行“限貸令”的影響，還有經(jīng)營(yíng)貸流入樓市口子被堵住，房地產(chǎn)去金融化的步伐越來越快了。

我們分開來講一下。

剛才說了，LPR去年降了兩次，1年期比5年期降的幅度更大，按理說房貸利率應(yīng)該跟隨5年期LPR上升，但我們看到房貸利率不降反增，今年以來全國(guó)首套房平均利率已經(jīng)4連漲，直追2017年的頂峰水平，這說明不管LPR報(bào)價(jià)怎么變化，銀行都會(huì)或主動(dòng)、或被動(dòng)的大幅加基點(diǎn)，以維持較高的購(gòu)房成本。

還有限貸令，今年銀行手里其實(shí)不缺錢，但房貸額度卻異常緊張，這是因?yàn)檠胄心瓿蹰_始實(shí)施“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，對(duì)每家銀行規(guī)定了開發(fā)貸和個(gè)人房貸的占比上限，每家銀行都不敢踩線，只能壓降房貸額度，不管降準(zhǔn)還是降息，不準(zhǔn)貸給房企和購(gòu)房者， 銀行自己也沒辦法。

還有經(jīng)營(yíng)貸，去年上半年，深圳、東莞、杭州這些地方之所以房?jī)r(jià)飆升，與經(jīng)營(yíng)貸流入樓市有很大關(guān)系，不少企業(yè)主拿著空殼公司和全款房，找銀行申請(qǐng)利率極低的經(jīng)營(yíng)貸，實(shí)則把這些錢拿去買房，最終推漲房?jī)r(jià)，導(dǎo)致信貸違規(guī)流入樓市。

但今年央行和銀保監(jiān)會(huì)專門發(fā)了通知，打擊經(jīng)營(yíng)貸流入樓市，全國(guó)銀行都開展了一場(chǎng)大清查，查實(shí)的違規(guī)貸款都會(huì)面臨抽貸、斷貸、計(jì)入征信這些后果，監(jiān)管的環(huán)境比去年嚴(yán)厲的多，沒人還敢在這種環(huán)境下當(dāng)“出頭鳥”。