7月20日，最新一期LPR(貸款市場報價利率)報價出爐：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，均與上一期相同，至此，LPR已經連續15個月保持不變。

什么叫LPR？

在2019年的時候，央行發布公告決定完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，主要特點是：報價方式改為按照公開市場操作利率加點、增加5年期以上期限品種、報價行范圍代表性增強和報價頻率改為每月報價一次。

說白一點：以前我們買房，參考的是基準利率，房產網站加盟也就是最近幾年一直沒有變化的4.9%，銀行在此基礎上，會進行上浮、持平或下折的操作，從最近兩年的情況來看，不少城市買房利率普遍要上浮20%以上。

但是，根據規定，從2019年8月份開始，我們所熟知的房貸利率，就不再掛鉤貸款基準利率了，開始以LPR報價為“錨”。

每個月20號上午9點半，你都可以在全國銀行間同業拆借中心和央行網站找到，LPR報價分1年期和5年期，由于房貸動輒幾十二三十年的，所以參考的是5年期以上LPR的報價。

舉個例子，7月份，1年期/5年期LPR分別為3.85％/4.65％，房貸利率參考的是4.65%，各個銀行在此基礎上進行加點（0.01%為1個基點），如果首套房加80個基點，那房貸執行利率就是5.45%，如果加100個基點，那執行利率就是5.65%，以此類推。

這一次，LPR連續15個月沒有變化，信號意義更濃。

原因很簡單，在7月15日，央行剛剛全面降準0.5%，釋放長期資金1萬億，貨幣寬松的力度，超出了市場各大研究機構的預期，讓很多人以為貨幣政策會出現“急轉彎”，進而LPR報價也會調降，比如經濟學家任澤平稱“貨幣寬松的窗口正在打開”。

大家這么想也不是沒有道理，畢竟降低存款準備金率，房產網站加盟能降低銀行的負債成本。

像再貸款、再貼現、中期便利操作（MLF）、公開市場操作（OMO）、常用借貸便利（SLF），這些都是銀行向中央銀行的借款。

銀行負債成本降低了，那用于放貸的利差也會增加，無形當中可以推動貸款利率下降，這是很多人猜測降息的原因。

但全面降準后并沒有出現降息，原因出在哪？

第一，MLF利率并沒有下降，降準釋放的負債空間還不夠。

盡管LPR是由18家銀行進行報價的，但這里有一個前提：各家銀行是在MLF利率的基礎上加點報價。

聊這個問題前，我們要先知道央行貨幣政策的傳導路徑。

要知道，我國的貨幣分發體系，有一個鏈條：央行負責制定政策利率（OMO逆回購利率、MLF利率）——傳導到銀行間市場（DR007）——最終到實體的存貸款利率（LPR）。

換句話說，MLF利率就是LPR的“錨”。

而本月15號公布的MLF利率，并沒有任何變化，說明降準沒有給銀行帶來太大的成本下降空間。

因此，18家報價行本月報價變動的算術平均值，會小于最小調整步長(5個基點或0.05%)，這么一來，LPR當然不會下降了。

第二，降準是為了調結構，保就業，完全沒有大幅寬松的必要。

央行在解釋全面降準的意圖時，已經明確說了：是為了緩解小微企業的資金成本壓力。

今年大宗商品原材料漲勢迅猛，受限于有限的需求，不少下游企業無法轉嫁成本，數據顯示，5月份，主要原材料購進價格指數和出廠價格指數分別為72.8%和60.6%，高于上月5.9和3.3個百分點。

這部分錢，銀行拿到手里后，會優先貸給中小微企業，尤其是處于產業鏈末端、能提供大量就業崗位的工廠、制造業、實體經濟。

而且現在正值稅期高峰，每年的季初月份，也就是1、4、7、10月是繳稅大月，在這些月份中，中下旬是繳稅高峰期。

企業要把資金從商業銀行等銀行體系中的抽離，稅金從納稅人賬戶劃出，最終劃繳至國庫，銀行賬戶上的錢自然會變少，這時候就需要央行投放更多的流動性，房產網站加盟來維護資金面正常運轉。

換句話說，“殺雞焉用牛刀”。

現在，先用降準的方式來緩解一下中小企業的資金壓力，如果直接10天內打出“降準+降息”的組合拳，未免有點大動干戈。

總之，正如央行一直強調的那樣，貨幣政策不可能出現急轉彎，穩才是第一位的。

對房地產市場來說，也不可能再復制寬松政策加持，類似2020年那樣的環境了。

各位應該還記得，2020年初，央行在2月和4月份連續兩次降息，地方債、國債持續加碼，長三角、珠三角樓市出現啟動跡象，京滬二手房也開始蠢蠢欲動。

到了去年12月份，根據統計局發布的70城房價指數，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.9%，二手房價同比上漲達8.6%，全年二手住宅總體成交量同比增長23%，甚至回歸2016年的巔峰水平。

但在2021年，這種寬松貨幣——流入樓市——成交量增加——房價上漲的鏈條，不可能再出現了。

一方面，不會再出現像去年那種力度的寬松政策，從央行最新《貨政報告》也能看出來，常態化的貨幣政策不會發生改變，總量控住了，M2、M1當然也會控住，銀行手里的錢沒去年那么充裕。

另一方面，也是最重要的：LPR與房貸利率基本已經脫鉤，加上銀行“限貸令”的影響，還有經營貸流入樓市口子被堵住，房地產去金融化的步伐越來越快了。

我們分開來講一下。

剛才說了，LPR去年降了兩次，1年期比5年期降的幅度更大，按理說房貸利率應該跟隨5年期LPR上升，但我們看到房貸利率不降反增，今年以來全國首套房平均利率已經4連漲，直追2017年的頂峰水平，這說明不管LPR報價怎么變化，銀行都會或主動、或被動的大幅加基點，以維持較高的購房成本。

還有限貸令，今年銀行手里其實不缺錢，但房貸額度卻異常緊張，這是因為央行年初開始實施“房地產貸款集中度管理制度”，對每家銀行規定了開發貸和個人房貸的占比上限，每家銀行都不敢踩線，只能壓降房貸額度，不管降準還是降息，不準貸給房企和購房者， 銀行自己也沒辦法。

還有經營貸，去年上半年，深圳、東莞、杭州這些地方之所以房價飆升，與經營貸流入樓市有很大關系，不少企業主拿著空殼公司和全款房，找銀行申請利率極低的經營貸，實則把這些錢拿去買房，最終推漲房價，導致信貸違規流入樓市。

但今年央行和銀保監會專門發了通知，打擊經營貸流入樓市，全國銀行都開展了一場大清查，查實的違規貸款都會面臨抽貸、斷貸、計入征信這些后果，監管的環境比去年嚴厲的多，沒人還敢在這種環境下當“出頭鳥”。