房屋買賣委托公證交易房產(chǎn)在市場上也較常見,尤其是一些看中的房屋又暫時沒購買的人士,他們以為用一紙委托公證即可“鎖住”盤源,可以高枕無憂了,其實,當中存有不少交易風險。有地產(chǎn)業(yè)人士曾把全權委托公證書稱為“定時炸彈”,一不小心就“引爆”,買賣雙方乃至受托方等各方利益都有可能不保。

在委托公證書,委托人與受托人有明確的制約關系,不過由于買賣房屋所簽訂的是全權委托公證書,受托人獲收取樓款、代理交易過戶等同業(yè)主的權利,受托人有可能吃差價的現(xiàn)象;雖然有全權委托公證書,房屋一日不過戶,房子產(chǎn)權依然在業(yè)主名下,假如業(yè)主因訴訟而被查封房產(chǎn),全權委托公證書也無濟于事。

有地產(chǎn)業(yè)人士曾把全權委托公證書稱為“定時炸彈”,一不小心“引爆”,買賣雙方乃至受托方利益都有可能不保。

法律貼士一:委托公證應對授權范圍作出限制

全權委托在于通過全權委托公證方式進行房屋買賣的風險。業(yè)主基于自身原因全權委托他人辦理房屋交易手續(xù),如果受托人違背業(yè)主的意向,未按業(yè)主指示辦理委托事項,則業(yè)主的權益容易受到侵犯,造成經(jīng)濟損失。

在房屋交易過程中,業(yè)主應當盡量親自辦理收取房款、產(chǎn)權過戶、交付房屋等手續(xù)。如果由于特殊原因無法親自辦理的,業(yè)主在辦理公證委托時,應對授權范圍進行限制,以確保自身的合法權益不受侵害。對授權的限制主要包括:1.對授權時間進行限制,應約定具體的時間,確保按時履行合同;2.對授權范圍進行限制,如受托人的代理事項中不包括代收房款等;3.對交易的對象進行限制,如在授權文件中注明代理人只有在與特定的買家進行交易時才有權代理。總之,要盡量避免全權委托的形式。

法律貼士二:委托公證書不能證明產(chǎn)權歸屬

《物權法》第九條:“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。”房屋交易的產(chǎn)權變更及轉(zhuǎn)讓,須在房地產(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權登記后,方可發(fā)生法律效力;未辦理登記的,如房屋產(chǎn)權的委托公證,房屋產(chǎn)權不發(fā)生變更及轉(zhuǎn)讓。

買家與業(yè)主雖然就該物業(yè)辦理了委托公證,但由于未在房地產(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權登記,故房屋產(chǎn)權未發(fā)生變更及轉(zhuǎn)讓,該物業(yè)的權仍屬于賣家。所以,當賣家的財產(chǎn)出現(xiàn)問題時,該物業(yè)也一并遭到牽連。

為此,律師提醒購房者,即使在交易過程中辦理了產(chǎn)權的委托公證,也應當及時前往房地產(chǎn)主管部門辦理登記手續(xù),降低交易風險,減少經(jīng)濟損失。

據(jù)地產(chǎn)人士分析,張某以為一紙委托公證書即可對房屋實現(xiàn)全面控制,但由于產(chǎn)權未轉(zhuǎn)移,業(yè)主吃官司也會連累名下的財產(chǎn)。他們認為,由于張某本身購房資格受限,必須延遲過戶,除了簽訂委托公證書外,買家與業(yè)主到房地產(chǎn)交易登記辦理抵押登記,把房屋抵押給買家,給交易多上一把“鎖”。