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回遷房買賣合同有哪些注意事項(xiàng)?

回遷房買賣本身就存在一定風(fēng)險的,在買房過程中要如何合理規(guī)避這類風(fēng)險呢?首先是購房合同的簽訂,在簽訂回遷房買賣合同前要查看房屋是否已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證,在簽訂時要約定好房產(chǎn)過戶的時間和交房的時間,好要出賣人配偶也在合同上面簽字。對于回遷房買賣合同,需要尤其注意以下幾點(diǎn),并約定相應(yīng)的違約責(zé)任。

房屋稅費(fèi)繳納要約定好

回遷房的買賣涉及到兩次稅費(fèi)的繳納:一次是原房主取得房屋權(quán)證書是需要繳納的稅費(fèi),另一次是原房主轉(zhuǎn)讓時產(chǎn)生的稅費(fèi),這兩次稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān),應(yīng)當(dāng)在合同中予以明確約定。

嚴(yán)防“一房數(shù)賣”

回遷房買賣無法辦理預(yù)告登記,這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆,一旦房價高漲,違約成本過低,出賣人極有可能將房屋出售給他人。

當(dāng)前我國民事立法采用的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式,即當(dāng)事人之間存在著有效的債權(quán)合同并辦理了交付或者登記手續(xù),才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同,不違反法律的禁止性規(guī)定,均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。在此情形下,先辦理商品房登記手續(xù)的買受人取得商品房的權(quán);其次是出賣人先行交付,買受人已經(jīng)合法取得商品房的買受人取得商品房的權(quán),但出賣人和買受人之間惡意串通的除外;如果數(shù)買受人均未占有房屋,依法成立在先的買賣合同的買受人請求履行合同的請求應(yīng)予以支持。因此,出賣人不得將房屋另行轉(zhuǎn)讓給他人,相應(yīng)的違約責(zé)任的規(guī)制顯得十分重要。

一定要約定房產(chǎn)過戶和交房的時間

簽訂回遷房買賣協(xié)議時,出賣人并沒有取得房產(chǎn)證,無法辦理過戶手續(xù)。因此,一定要約定房產(chǎn)過戶的時間,實(shí)踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證,但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。

簽訂回遷房買賣協(xié)議時,要確定具體的交房時間,若在簽訂合同時就是現(xiàn)房,則可以約定繳納首付之日即為交房時間。

買方要留尾款

沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險,違約責(zé)任的規(guī)制顯得重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任,需要繳納法院訴訟費(fèi)用、律師費(fèi),還需花費(fèi)時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款),而賣方認(rèn)為違約所得小于尾款時,買方的違約機(jī)會將會大大降低。當(dāng)然,具體如何將為款留下,且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂,需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買方較高的談判技巧。

要求賣方的配偶簽名

實(shí)踐中,回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn),根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定,該房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),一方處分應(yīng)當(dāng)?shù)玫搅硪环降耐?,否則可能產(chǎn)生兩類法律后果:其一,若房價上漲,而配偶借口不同意出賣房屋,則有可能產(chǎn)生無效的法律后果;其二,若在過戶之前,賣方夫妻離婚,則涉及到共同財(cái)產(chǎn)的分割問題。以上兩種情況,只要賣方配偶簽名,并輔之以必要的條款,則基本上能夠預(yù)防。

盡量要求賣方的 順序繼承人簽字

因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性,在取得房產(chǎn)證之前,若賣方發(fā)生不測,該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此,回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的 順序繼承人簽字,以表明對賣方出賣行為的認(rèn)可和對繼承權(quán)利的放棄。一般而言,順序繼承人包括配偶、父母、子女。實(shí)踐中,要求賣方的 順序繼承人簽字時,一定要注意說話的方式和技巧,以免不快。

以上是回遷房買賣合同的注意事項(xiàng),提前了解可以將我們的購買風(fēng)險降到低甚至沒有。

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