2016年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然面臨去庫(kù)存的壓力。目前,城市購(gòu)房能力已趨于飽和,在眾多房地產(chǎn)去庫(kù)存政策中,農(nóng)民購(gòu)房相關(guān)政策成了2016各地關(guān)注的重點(diǎn)。農(nóng)民購(gòu)房涉及城鎮(zhèn)化、戶籍制度改革、新農(nóng)村建設(shè)等多項(xiàng)重點(diǎn)項(xiàng)目。農(nóng)民關(guān)心的內(nèi)容必然是新農(nóng)村規(guī)劃房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不同,宅基地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在不同地區(qū)有不同規(guī)定。

遇到農(nóng)村宅基地拆遷的情況,分兩種補(bǔ)償。一是宅基地補(bǔ)償,二是房屋補(bǔ)償。宅基地的產(chǎn)權(quán)是歸屬于村集體的,因此宅基地補(bǔ)償歸村集體,而不會(huì)直接補(bǔ)償給宅基地使用人。但房屋的產(chǎn)權(quán)屬于村民私有,因此房屋補(bǔ)償歸村民。

土地補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是土地使用權(quán),通常分為貨幣補(bǔ)償和置換補(bǔ)償兩種。貨幣補(bǔ)償就是根據(jù)當(dāng)?shù)匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),歲宅基地按照每平方米多少錢(qián)直接付錢(qián)。置換補(bǔ)償就是在規(guī)劃的安置區(qū)域底價(jià)換算成多少平米進(jìn)行住房安置。

此外,還有關(guān)于房屋和地上附著物的部長(zhǎng),這個(gè)補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是物產(chǎn)權(quán),包含的房屋、構(gòu)筑物、相關(guān)設(shè)施、樹(shù)木蔬果等內(nèi)容。這類內(nèi)容通常在各地補(bǔ)償實(shí)施方案上明確注明。而補(bǔ)償方式通常只有貨幣補(bǔ)償。

房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格、被拆遷房屋重置成新價(jià)格構(gòu)成。計(jì)算公式為:

房屋拆遷補(bǔ)償=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)*宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)

宅基地補(bǔ)償價(jià)參照當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià),由各地政府參照一定時(shí)間和域內(nèi)普通商品房住宅均價(jià)、城市規(guī)劃等綜合條件確定。拆遷中認(rèn)定的宅基地面積需要經(jīng)合法批準(zhǔn)、且不超控制標(biāo)準(zhǔn)。房屋重置成新均價(jià)是指一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價(jià),具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設(shè)情況,在400--700元/平方米幅度內(nèi)確定。戶均安置面積,控制在100-150平方米,具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣政府根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)水平、農(nóng)民居住情況確定。

在當(dāng)今新型城鎮(zhèn)化的背景下,以農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房為支點(diǎn)的去庫(kù)存政策,是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。新農(nóng)村規(guī)劃房屋補(bǔ)償政策也需要從實(shí)際出發(fā),戶籍制度、農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款等系列配套改革辦法同步跟進(jìn)。