從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展和高速城市化的進(jìn)程中,改善居住條件越來(lái)越成為我國(guó)城鎮(zhèn)居民的迫切解決問(wèn)題。重要的解決途徑就是要實(shí)行住房商品化。這一方面需要有強(qiáng)大住房款的支持, 另一方面也是為銀行推動(dòng)個(gè)人住房款、調(diào)整房地產(chǎn)信貸的結(jié)構(gòu)創(chuàng)造了條件, 使銀行進(jìn)行金融創(chuàng)新有了內(nèi)在動(dòng)力。

一、當(dāng)前購(gòu)房貸款的方式:

目前銀行主要提供的購(gòu)房貸款方式有以下幾種:

(1)個(gè)人住房一手房的按揭貸款

(2)個(gè)人住房二手房的貸款

(3)個(gè)人住房公積金委托的貸款

(4)個(gè)人住房的組合貸款

(5)個(gè)人自建房的貸款

(6)個(gè)人房屋的裝修貸款

(7)加按貸款

(8)轉(zhuǎn)按貸款

二、購(gòu)房抵押貸款的選擇

對(duì)于現(xiàn)在已有房貸負(fù)擔(dān)的人來(lái)說(shuō),每月攤還的房貸本息支出可能會(huì)是月現(xiàn)金流量中大的一筆支出,也可能是月現(xiàn)金流量中大的一筆支出,有時(shí)甚至能夠占月總收入的1/3-2/3。所以,我們?cè)诮榻B規(guī)劃時(shí)候,就強(qiáng)調(diào)購(gòu)房者應(yīng)該十分注意房貸的負(fù)擔(dān)能力,并且按照房貸負(fù)擔(dān)能力的高低作為選擇與其相應(yīng)的房貸種類(lèi)。

如果個(gè)人或家庭每月的現(xiàn)金結(jié)余僅可以勉強(qiáng)湊足房貸本息的平均攤還額,是沒(méi)有能力提前還貸款,那么就應(yīng)該選擇利率相對(duì)較低,但必須鎖定貸款額幾年內(nèi)不得提前還款,否則就會(huì)有違約金的房貸產(chǎn)品。

對(duì)于經(jīng)常有額外的收入來(lái)源,或者收入起伏大的個(gè)人或家庭,也可選擇繳款具有彈性,可以根據(jù)當(dāng)月收入多寡來(lái)選擇多繳或少繳,沒(méi)有要求提前償還違約金規(guī)定的房貸產(chǎn)品。

如果個(gè)人或家庭的房貸可以適用國(guó)家規(guī)定的優(yōu)惠利率,比如:我們當(dāng)前的住房公積金貸款,但是住房公積金貸款又不能夠滿(mǎn)足全部的貸款需要,那么剩余的部分就需要運(yùn)用一般的貸款,來(lái)承擔(dān)普通貸款利率。這時(shí)候就一定要選擇銀行提供的混合貸款,否則利息就會(huì)高出許多。

隨著我國(guó)住房分配貨幣化的推進(jìn)和住房商品化的加速發(fā)展, 遇到的一個(gè)難題是目前廣大城鎮(zhèn)居民的實(shí)際收入的低與高昂房?jī)r(jià)之間的矛盾。而且個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的開(kāi)展, 也可以有效的解決購(gòu)房者資金不足的困難, 購(gòu)房經(jīng)濟(jì)壓力分解到以后若干年內(nèi)來(lái)承擔(dān)。因此,將居民的潛在消費(fèi)欲望轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力。