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1、如果業主和承租人在租賃合同中對物業費的承擔做了約定，就應遵循合同約定。如果合同約定由承租人交納物業費，業主仍要對物業費的交納負連帶責任。因為，物業的實際使用人雖然獲得了物業服務，但卻不是物業服務合同的當事人，業主仍然是交納物業服務費的第一責任人。業主如果與承租人約定由承租人交納物業費，該約定在性質上屬于債務的轉移，如果物業公司對該約定予以認可，應視為業主和承租人之間發生了債務承擔的法律關系，但這種債務承擔并不是免責式。根據免責式債務承擔的法理，如果出現拖欠物業費的情形，物業公司應當直接起訴物業的實際使用人，而不能再向業主主張。而物業費約定的債務承擔是一種并存式債務承擔，業主并不能因為債務承擔而免責，仍然要對物業費負連帶責任。根據《物業管理條例》第四十一條的規定，業主與物業的實際使用人約定由實際使用人交納物業服務費用的，從其約定，但業主要負連帶交納責任。 2、如果業主和承租人對物業費沒有約定，則物業費應由業主自行承擔。業主是物業服務合同的主體，有義務交納物業費。如果業主和承租人之間沒有關于物業費的約定，則交納物業費的義務并沒有發生轉移，顯然仍然應當由業主承擔。業主在交納物業費之后，沒有權利要求承租人承擔該項費用。承租人應當按照房屋租賃合同的約定交納租賃費，在沒有特別約定的情況下，房屋租金即包含了物業費。如果業主認為應由承租人承擔物業費，可以與承租人協商，或以重大誤解或顯失公平為由，向人民法院起訴要求變更與承租人之間的房屋租賃合同。

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