相對來說，二手房的買賣比新房要復(fù)雜得多，不僅僅是之前我們?yōu)榇蠹医忉尩?ldquo;滿五唯一”的問題，還有關(guān)于評估價、成交價等各種價格的問題。

往期回顧：《二手房為什么要滿五唯一？》

今天就重點給大家梳理一下二手房的幾個價格的問題。

關(guān)于二手房，你需要搞清楚四個價格：成交價、網(wǎng)簽價、指導(dǎo)價、評估價。

成交價：

這個比較容易理解，它就是指購房者終支付給賣家的總金額，是房屋的實際價格。

成交價是買房人從房主那里所購買的二手房的實際支出，比如房主出價100萬，實際成交的價格為97萬，這個價格即為成交價。

指導(dǎo)價：

指導(dǎo)價是指依照《中華人民共和國價格法》規(guī)定，由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。

換句話說,二手房過戶指導(dǎo)價就是政府根據(jù)他的權(quán)限和市場現(xiàn)狀,給出的強制性的價格范圍。

網(wǎng)簽價：

現(xiàn)在房產(chǎn)交易都要進(jìn)行網(wǎng)上簽約，所謂的“網(wǎng)簽價”就是指在網(wǎng)管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價格。

網(wǎng)簽價不能低于房管局要求的區(qū)域低過戶指導(dǎo)價。網(wǎng)簽價高于指導(dǎo)價就按網(wǎng)簽價格交稅，反之按指導(dǎo)價交稅。

網(wǎng)簽價通常比實際成交價要低，比如一套房屋的成交價為200萬，購房者需要貸款100萬。如果他為首次購房，那么可貸7成，網(wǎng)簽價即為100/70%，約等于143萬。

評估價：

所謂二手房評估，就是專業(yè)的評估機構(gòu)通過一定的方法對房產(chǎn)價值進(jìn)行評估，終給出一個評估價。

在二手房交易中，評估價通常為房屋成交價的7成左右。銀行會根據(jù)評估價的多少來放款，評估價越高，個人可以貸款的額度也越高，首付的壓力就會小很多。

舉個例子：

實際成交價97萬的房子，評估價分別為86萬和100萬時，其首付和貸款額度大不一樣。如圖：

通常，我們喜歡依據(jù)二手房的網(wǎng)上掛價和房主開的價格，乘以對應(yīng)的首付比例，來計算首付款。成交價為97萬，按照30%的首付比例來算，我們所理解的首付則為29.1萬。但由于有評估價，評估價若為86萬，則高可貸款額度為60.2萬；評估價若為100萬，則高可貸款額度為70萬。相應(yīng)的，低首付比例則為36.8萬和27萬，一次減輕近10萬的首付負(fù)擔(dān)。

所以，很多人為了能夠多從銀行貸款故意把評估價做高，但如果高得過于離譜會被銀行察覺，這樣一來他的貸款申請將被銀行拒絕，甚至可能被定性為騙貸而被追究法律責(zé)任。

之所以要區(qū)分這些價格，是為了給除房款以外的其他稅費作定價依據(jù)。

那么，二手房稅費，是按照什么價來征收的呢？

買二手房需要繳納很多的稅費，其中，中介費是依據(jù)成交價來征收的；契稅、稅、個稅，一般情況下，依據(jù)銀行的評估價征收，也有的城市是根據(jù)指導(dǎo)價來征收的。

另外，因為地位的不同，也存在一些差異，大家需要到當(dāng)?shù)胤抗芫衷倬唧w打聽。