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沒有房產(chǎn)證的房子能買嗎?買房警惕合同房

近一個(gè)朋友看上了一個(gè)套二手房,價(jià)格、地段、環(huán)境、配套等各方面都滿意,性價(jià)比很高,唯一的缺點(diǎn)就是,這個(gè)房子是合同房。買二手房的時(shí)候,我們經(jīng)常會(huì)遇到這樣的房子。那么,你知道什么是合同房嗎?合同房能買嗎?購買有哪些風(fēng)險(xiǎn)?

一、 什么是合同房?

合同房,簡(jiǎn)單的說,就是僅有購房合同,但兩證不齊全的房子。比如,很多房子早已交房入住,但遲遲拿不到房產(chǎn)證。對(duì)于這類沒有完成產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),以雙方合同約定房款金額、付款時(shí)間、過戶時(shí)間、過戶手續(xù)辦理等相關(guān)內(nèi)容,并按合同約定內(nèi)容進(jìn)行的房屋交易就是俗稱的"合同房"交易。

二、合同房能買嗎?

拿到房產(chǎn)證的二手房,才能上市交易,這個(gè)是基本的條件。沒有房產(chǎn)證的房子,是無法辦理過戶的,而只有過戶了,這個(gè)房子才能完全屬于你。合同房由于沒有拿到房產(chǎn)證,賣出的價(jià)格比較,這一點(diǎn)吸引了很多的購房者。但購買合同房,存在很多的風(fēng)險(xiǎn)。

1、難以確定賣方是否有權(quán)出售該套房屋,在缺乏房產(chǎn)證這一直觀的權(quán)屬證書的情況下,買房人很難判斷賣方是否是該套房屋的人,如果賣方無權(quán)處理該套房屋,則雙方之間的買賣協(xié)議可能因此無效。

2、變數(shù)較大,在簽訂買賣合同到取得房產(chǎn)證這一期間,賣方可能會(huì)因多種因素而選擇解約,比如,房屋價(jià)格上漲后賣方反悔,單方面提價(jià),不過戶。在沒有房產(chǎn)證的情況下,買賣雙方簽訂的購房合同,一般不受法律保護(hù)。買房人亦無法依據(jù)雙方間的買賣協(xié)議而強(qiáng)制要求賣方履行過戶手續(xù),往往終僅能依據(jù)合同追回已付購房款項(xiàng)和違約金。

3、賣方以不正當(dāng)手段,將房屋以更高價(jià)格轉(zhuǎn)賣給第三人,造成兩個(gè)買家之間房屋權(quán)屬的爭(zhēng)議。

4、因開發(fā)商的原因,賣方遲遲不能取得產(chǎn)權(quán)證書,造成買房人無法辦理過戶,也就無法享有對(duì)房屋的處分權(quán)。

5、無法明確房屋土地性質(zhì),土地性質(zhì)一般為出讓土地,當(dāng)然,也有一些商品房是劃撥土地。如果為劃撥土地,則根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及《中華人民共和國土地管理法》辦法,以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)按照規(guī)定,報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。按照規(guī)劃部門出具的規(guī)劃手續(xù),確定土地用途;依據(jù)新的土地用途經(jīng)市人民政府批準(zhǔn);依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

三、購買建議

如果非買不可,就一定要注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

1、一般來講,合同房交易的前提是先辦理兩證,然后再進(jìn)行過戶交易,因?yàn)閺膰?yán)格意義上來講,在產(chǎn)權(quán)證沒有下發(fā)前,房屋仍屬于開發(fā)商,而相關(guān)法律是明文禁止兩證不全的二手房進(jìn)行交易的。如果是購房者直接與賣方進(jìn)行交易,務(wù)必要在合同中進(jìn)行相關(guān)的條款約束。

2、一些產(chǎn)權(quán)正在辦理的合同房,交易時(shí)可以辦理公證手續(xù)以減少糾紛的發(fā)生。但已經(jīng)進(jìn)行二手交易的案例,一旦出現(xiàn)問題的話,那么買房人將會(huì)承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

3、對(duì)于合同房交易,如果是買賣雙方直接交易的,建議在合同中約定“如果因房屋兩證辦理不了或逾期辦證而導(dǎo)致過戶手續(xù)無法進(jìn)行的,則買方可要求終止購房合同”等內(nèi)容,具體條款還要靠買賣雙方友好協(xié)商決定。不過為了大程度的降低購房風(fēng)險(xiǎn),建議還是通過正規(guī)中介進(jìn)行交易。

4、對(duì)于兩證沒有辦理的房子或者產(chǎn)權(quán)無法辦理的房子,好了解樓盤產(chǎn)權(quán)目前沒有取得的原因,是因?yàn)殚_發(fā)商“五證”不全而無法順利辦理,還是暫時(shí)沒有取得;如果是因?yàn)?ldquo;五證”不全而造成的產(chǎn)權(quán)無法辦理,那么建議購房者好不要購買此類房產(chǎn)。

 

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