買完房成為業(yè)主之后，關(guān)心的就是自己的房本什么時(shí)候能夠拿到。對(duì)于開(kāi)發(fā)商約定的日期卻一直沒(méi)有給房產(chǎn)證的，業(yè)主應(yīng)該怎么辦，接著等下去嗎？

買房之后多久能拿到房產(chǎn)證？

我們看看法律是怎么規(guī)定的，根據(jù)《高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條的規(guī)定：

由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋相關(guān)權(quán)利登記的期限；

(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

也就是說(shuō)，如果是期房，已經(jīng)交房有90天了，還沒(méi)有拿到房產(chǎn)證，或者說(shuō)現(xiàn)房簽完合同90天了，還沒(méi)有拿到房產(chǎn)證，你就應(yīng)該向開(kāi)發(fā)商討個(gè)說(shuō)法了。

實(shí)際上，即使在合同中沒(méi)有具體規(guī)定取得房產(chǎn)證的時(shí)間，那么期房的購(gòu)房者也應(yīng)在房屋交付使用(開(kāi)發(fā)商交鑰匙的時(shí)間)后90日內(nèi)取得房產(chǎn)證，否則，開(kāi)發(fā)商也要承擔(dān)違約責(zé)任。

開(kāi)發(fā)商為業(yè)主辦理房產(chǎn)證一般程序如何？

開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)一幢商品房竣工后應(yīng)首先申請(qǐng)初始登記，就是說(shuō)應(yīng)首先將已竣工的房屋登記至開(kāi)發(fā)商名下，也就是平時(shí)我們說(shuō)的辦大證。然后開(kāi)發(fā)商持其名下的房屋相關(guān)權(quán)利證明同業(yè)主辦理商品房轉(zhuǎn)移登記，之后業(yè)主就擁有屬于自己的房屋權(quán)利證書(shū)了。

辦理初始登記須由開(kāi)發(fā)商單方面提出申請(qǐng)，應(yīng)提交的資料包括登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測(cè)繪報(bào)告等材料。

辦理轉(zhuǎn)移登記須由開(kāi)發(fā)商和業(yè)主共同提出申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)提交的資料包括登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、房屋相關(guān)權(quán)利證書(shū)、房屋買賣合同等材料。

為業(yè)主辦理轉(zhuǎn)移登記是在開(kāi)發(fā)商辦理初始登記后的登記環(huán)節(jié)。另根據(jù)有關(guān)規(guī)定在辦理轉(zhuǎn)移登記前，業(yè)主應(yīng)先繳納契稅和大修基金等相關(guān)稅費(fèi)。

開(kāi)發(fā)商到期未將房產(chǎn)證交到業(yè)主手里，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)有何損失？

身邊很多朋友對(duì)于兩、三年才拿到，甚至還拿不到房產(chǎn)證的情況不以為然。但其實(shí)這樣的情況對(duì)于業(yè)主是有很大的風(fēng)險(xiǎn)的。

具體而言，我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移和設(shè)定在登記之前只體現(xiàn)債權(quán)的存在，在登記之后才能認(rèn)為是完成了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或權(quán)利的設(shè)立。也就是說(shuō)，在辦理房產(chǎn)證之前，買房人只能得到債權(quán)的保護(hù)，而得不到物權(quán)的保護(hù)。

由于登記才產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，登記的遲延毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)影響買房人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，體現(xiàn)在不能辦理房屋抵押登記取得新的資金，不能根據(jù)需要隨時(shí)出售房屋，并且會(huì)面對(duì)房屋被出賣人抵押、再次出售的風(fēng)險(xiǎn)。

什么意思呢？

舉個(gè)例子，比如買房人由于生活或工作的變故，急需資金，如果房屋具有權(quán)屬登記證書(shū)則能順利的將房屋抵押或出售；而對(duì)未辦證的房屋，買房人就不能將房屋抵押，出售的價(jià)格也會(huì)打折扣，這甚至?xí)绊懙劫I房人失去好的機(jī)會(huì)，并且這種損失難以確定。

那么，開(kāi)發(fā)商逾期不辦房產(chǎn)證，業(yè)主應(yīng)該怎么違權(quán)呢？

對(duì)于逾期辦證的開(kāi)發(fā)商，業(yè)主可以要求違約的一方支付違約金，如果能夠舉證證明逾期辦證損失，還可以實(shí)際損失為限要求法院或仲裁機(jī)構(gòu)增加違約金。

目前，我國(guó)對(duì)逾期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的違約責(zé)任規(guī)定的比較明確，即當(dāng)事人雙方有約定的，按約定的內(nèi)容來(lái)辦；沒(méi)有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，按照已付購(gòu)房款總額付息，參照標(biāo)準(zhǔn)是中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)。

其實(shí)如果真的遇到比較著急的情況，這個(gè)違約金對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)幾乎不算什么。所以建議實(shí)際情況中，比較著急拿到產(chǎn)權(quán)證的朋友，注意搜集證據(jù)，可要求增加違約金。