根據我國房地產法律制度，房地產開發(fā)商對所售商品房應當承擔質量保修責任。房屋的交付使用一般都要滯后于竣工時間，這樣就涉及到如何計算商品房的保修期限，或者說商品房的保修期限是多長的問題。

首先、商品房的保修范圍是什么？

《城市房地產開發(fā)企業(yè)經營管理條例》中規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應在商品房交付使用時，向購房者提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

《住宅質量保證書》是房地產開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，《住宅質量保證書》中應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期、保修單位等內容。

開發(fā)商應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。一旦商品房出現質量問題，除了法律規(guī)定的保修范圍，合同中約定的其他保修范圍也應由開發(fā)商承擔保修責任。具體保修范圍包括：

①、屋面漏水，墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏，墻面、頂棚抹灰脫落，墻面空鼓開裂、大面積起沙，供熱或供冷系統(tǒng)和設備問題，衛(wèi)生潔具問題，燈具、電器開關問題等由開發(fā)商在一定時間內承擔。

②、房屋其它部位、部件的保修問題，屬于房地產開發(fā)企業(yè)和用戶自行約定由開發(fā)商承擔的。

其次、如何計算商品房的保修期限？

商品房保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不低于下列期限：

①、地基基礎和主體結構在合理使用年限內承擔保修；

②、屋面防水3年；

③、墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；

④、墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

⑤、地面空鼓開裂、大面積起砂1年；

⑥、門窗翹裂、五金件損壞1年；

⑦、管道堵塞2個月；

⑧、供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；

⑨、衛(wèi)生潔具1年；

⑩、燈具、電器開關6個月；

另外，其他部位、部件的保修期限，由房地產開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

再次、建設工程的保修期限是多少？

①、基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

②、屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；

③、供熱與供冷系統(tǒng)為兩個采暖期、供冷期；

④、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為兩年。

另外，其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

所售商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期，存續(xù)期少于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中確定的保修期限的，保修期不得低于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中規(guī)定的保修期限。