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已經(jīng)住進新房卻后悔了 那還能退房么?

出現(xiàn)退房情況歸集起來主要有四種原因:一是買方違約,二是賣方違約,三是雙方都不違約,但雙方就退房問題達成一致意見,四是雙方都違約,但協(xié)商達不成一致意見。現(xiàn)實中由于違約情況出現(xiàn),購房者要求退房的情形屢見不鮮,很多人由于不懂退房手續(xù),也走了很多彎路,帶來一些不必要的麻煩,搜房網(wǎng)現(xiàn)在就為您介紹買房不同階段的退房技巧,以期對您有所幫助。

1、訂金(定金認購金)階段。

買方已交訂金(定金或認購金),但沒有簽訂正式《房屋買賣合同》。按目前商品房買賣的慣例,賣方或其代理人一般都先介紹房產(chǎn)的基本情況,待買方交了訂金(定金或認購金)之后,賣方才與買方就合同的有關(guān)問題進行商談,否則拒絕出示合同或拒絕討論合同的條款。如果買方已向賣方支付了訂金(定金或認購金),但沒有說明所交款項的性質(zhì),也沒有任何約定,這種情況無論賣方所預(yù)售項目有無《預(yù)/銷售許可證》,買方都可直接向賣方或其代理人要回所交款項,采取口頭或書面方式均可,在賣方退回買方所交款項后,買方將或收據(jù)交還賣方,賣方可將所保留的房號售與他人,雙方都不需要承擔(dān)什么責(zé)任。如果賣方不同意全額退款,買方可向法院主張自己的權(quán)利,要回全部款項。如果賣方所售項目有《預(yù)/銷售許可證》或產(chǎn)權(quán)證,買方與賣方有約定,所交款項為定金,且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達不成一致意見,終沒有簽訂合同,所交款項予以沒收,定金一律不退,這種約定有違公平公正的原則,應(yīng)屬強迫交易的行為,且定金是擔(dān)保主合同履行的,主合同還沒有成立,何以存在定金?但《商品房銷售管理辦法》第二十二條對這種約定似乎是認同的。筆者認為,《商品房銷售管理辦法》是部門規(guī)章,其效力低于法律,應(yīng)以《民法通則》和《合同法》規(guī)定為準(zhǔn)。這種情況如賣方拒不退還定金買方可直接向法院起訴。

2、已簽合同未做預(yù)售登記階段。

這種情況下如果一方想退房首先要與對方協(xié)商,看能否達成一致意見,如果雙方達成了一致意見,要以書面形式表示出來,簽訂正式退房協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要應(yīng)包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責(zé)任由誰來承擔(dān)、如何退款、如何履行等問題。雙方達成協(xié)議后任何一方不履行協(xié)議的內(nèi)容對方都有權(quán)要求其履行,也可以通過訟訴或仲裁方式要求對方履行。如果買賣雙方中一方違約,且達不成致一致意見,那么根據(jù)《合同法》第九十六條的規(guī)定,主張解除合同的一方,應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的,可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。如果雙方協(xié)商達不成退房協(xié)議,可直接向法院或仲裁機構(gòu)起訴或申請仲裁。

3、已做預(yù)售登記階段。

買賣雙方已到房地產(chǎn)主管機關(guān)做了預(yù)售登記,但房屋還未交付使用,這個階段如果退房除與上述(二)辦理方式一樣外,雙方還應(yīng)到房地產(chǎn)登記主管機關(guān)辦理注銷預(yù)售登記手續(xù)。在賣方違約時,如果買方已申請銀行貸款,在解除合同時應(yīng)同時通知貸款銀行。賣方應(yīng)將首付款及應(yīng)付違約金支付給買方,買方銀行貸款部分由賣方直接退還給銀行。銀行再與買方解除合同。至于利息損失、保險費、銀行律師費應(yīng)從買賣雙方的約定,如無約定,由買方、賣方及銀行三方協(xié)商解決。

4、入住階段。

在房屋竣工后,買方已辦理了入住手續(xù),交了政府部門應(yīng)收的稅費之后,但房產(chǎn)證還沒有辦理下來之前退房的,這個階段要求退房的一般都是買方,大多是賣方違約。這個階段除與上述(三)要求一致外,還涉及到物業(yè)、裝修損失、稅費、搬離時間等問題。如賣方違約,裝修損失應(yīng)經(jīng)過房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估,確定裝修損失。買方還應(yīng)與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同,賣方所代收的稅費也應(yīng)退還。如達不成協(xié)議買方可向法院或仲裁機構(gòu)起訴或申請仲裁。

房產(chǎn)證辦理完畢階段。房產(chǎn)證辦理完畢之后,房屋的權(quán)已完成了轉(zhuǎn)移,除非合同里有約定,否則一般情況下買方是不能退房的。如果賣方已為買方辦理完畢房產(chǎn)證,但是賣方墊資,且合同有約定如買方拒不按約定履行付款義務(wù),賣方是可以提出解除合同的,要求買方退房并承擔(dān)相應(yīng)的損失。這種情況需雙方到房地產(chǎn)發(fā)證機關(guān)辦理房產(chǎn)證過戶或注銷手續(xù)。

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